1、 《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定,依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,自登記在不動產(chǎn)登記簿時生效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定,有下列情形之一,致使商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,買受人不能取得該項權(quán)利:房屋可以要求解除合同,退還已支付的購房款和利息,賠償損失,并要求出賣人接受合同:(1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未通知買受人將房屋抵押給第三人的;(2) 商品房買賣合同訂立后,出賣人將房屋出售給第三人。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,應(yīng)當(dāng)依法登記后生效;未經(jīng)登記的,不得生效,法律另有規(guī)定的除外。也就是說,不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動采取“登記生效”的原則,因為王偉已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記,取得了房屋所有權(quán)。第一、第二購房人之一已取得房屋所有權(quán)證,且所有房屋買賣合同均在房屋所有權(quán)證前簽訂,則所涉及的買賣合同有效或無效可撤銷。
根據(jù)《民法通則》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定,房屋所有權(quán)未變更登記的,房地產(chǎn)開發(fā)商作為業(yè)主有權(quán)處分自己的財產(chǎn)。因此,只要簽訂的買賣合同不具有法律效力,自成立之日起生效。二是由于房地產(chǎn)開發(fā)商自買賣合同簽訂之日起就存在欺詐行為,后購房人在無法取得房屋時,有權(quán)請求法院或仲裁機構(gòu)解除合同;房屋所有權(quán)證后簽訂的合同無效。
房屋所有權(quán)登記后,所有權(quán)主體不再是房地產(chǎn)開發(fā)商。本案中,房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)以出賣人的名義出售房屋,構(gòu)成無權(quán)處分他人財產(chǎn)的人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定,相應(yīng)的合同無效。如上所述,只要不存在法律上無效的情形,所有的銷售合同都是有效的或可撤銷的。
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