1、 定金(定金或認(rèn)購(gòu))階段
當(dāng)買受人已支付定金(定金或認(rèn)購(gòu)),但尚未簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》時(shí):如果買受人已向出賣人支付定金(定金或認(rèn)購(gòu)),但未說(shuō)明付款性質(zhì),且無(wú)約定的,在這種情況下,買方可以直接要求賣方或其代理人退還貨款。
出賣人銷售的項(xiàng)目有《預(yù)售許可證》或《產(chǎn)權(quán)證》的,買賣雙方約定支付的金額為定金,買賣雙方未就《商品房買賣合同》達(dá)成協(xié)議,且未簽訂合同的,支付的金額將被沒(méi)收,押金將不予退還。姜濤律師和劉琳律師認(rèn)為,這種協(xié)議違反了公平正義的原則,應(yīng)屬于強(qiáng)迫交易行為。在本案中,如果出賣人拒絕退還定金,買受人可以直接向法院起訴,但《商品房銷售管理辦法》第二十二條似乎同意這種約定。在這個(gè)階段,如果一方想退房,應(yīng)該先和另一方協(xié)商,看能否達(dá)成協(xié)議。如雙方達(dá)成協(xié)議,應(yīng)以書面形式表示并簽署正式退房協(xié)議。約定的內(nèi)容應(yīng)主要包括雙方約定解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)、如何退房、如何履行等。
如果買賣雙方中的一方違約而未能達(dá)成協(xié)議,要求終止合同的一方應(yīng)通知另一方。通知到達(dá)對(duì)方時(shí),合同終止。對(duì)方當(dāng)事人有異議的,可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)終止合同的效力。雙方協(xié)商不成退房協(xié)議的,可以直接向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)起訴或者申請(qǐng)仲裁。另外,雙方應(yīng)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記。房屋竣工后,購(gòu)房者已辦理了入住手續(xù),并繳納了政府部門應(yīng)收的稅費(fèi),但房產(chǎn)證未辦理退房手續(xù)。現(xiàn)階段,要求退房的一般是購(gòu)房者,大部分是違約的賣方。這一階段符合第二階段的要求,還涉及房產(chǎn)、裝修損失、稅費(fèi)、搬出時(shí)間等問(wèn)題。出賣人違約的,由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估裝修損失,確定裝修損失。買受人還應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂終止物業(yè)管理的合同,出賣人征收的稅款也應(yīng)退還。如果不能達(dá)成協(xié)議,買方可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。房產(chǎn)證辦妥后,房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移。除非合同中有約定,否則買方在正常情況下不能退房。出賣人已為買受人辦理房產(chǎn)證,但出賣人墊付房款的,合同約定買受人拒不履行約定的付款義務(wù)的,出賣人可以提出解除合同,要求買受人退房并承擔(dān)相應(yīng)損失。在這種情況下,雙方需要到房產(chǎn)證發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證的過(guò)戶或注銷手續(xù)。開(kāi)發(fā)商向新買家發(fā)出違約通知的第一步是什么。開(kāi)發(fā)商因違約原因取消房屋的,由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失,包括貸款利息、首付定金利息、購(gòu)房稅費(fèi)等;購(gòu)房合同中約定退房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,按合同約定處理合同約定,合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足以彌補(bǔ)損失的,可以單獨(dú)索賠;買受人貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn),雙方無(wú)法約定付款方式的,開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)賠償責(zé)任。第二步是在15天內(nèi)完成各種程序。
購(gòu)房人提出退房要求后15日內(nèi),開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房人已支付的全部房款,并負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的所有手續(xù)。在上述手續(xù)或文件簽署前,開(kāi)發(fā)商應(yīng)按月代買方向貸款銀行支付本金和利息。
第三步是開(kāi)發(fā)商返還房款
購(gòu)房者發(fā)出退房通知后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)將全部房款返還給購(gòu)房者,并完成公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行的還款手續(xù)。上述內(nèi)容無(wú)法完成的,自買受人發(fā)出退房通知后16日起至買受人取得全部房?jī)r(jià)之日止,開(kāi)發(fā)商每天向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。
以上是關(guān)于買家可以在什么樣的情況下退房,以及不同情況下的退房流程。讓我們看看它是否對(duì)你有幫助!如果您有任何其他問(wèn)題,請(qǐng)咨詢律霸在線。你知道嗎
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李吉福律師畢業(yè)于三峽大學(xué),現(xiàn)任職于青海泰宏律師事務(wù)所專職律師,從事律師工作十余年,始終恪守執(zhí)業(yè)道德和紀(jì)律,秉承以當(dāng)事人為中心,誠(chéng)信執(zhí)業(yè),勤勉盡責(zé),辦理的大量的案件,具有豐富的經(jīng)驗(yàn),受到當(dāng)事人的好評(píng);專長(zhǎng)建設(shè)工程領(lǐng)域、刑事辯護(hù)、常年法律顧問(wèn),公司業(yè)務(wù)、債權(quán)債務(wù)等,為了維護(hù)您的合法權(quán)益,需要法律服務(wù)時(shí)聯(lián)系電話:13897443953 (微信同號(hào)),郵箱:lijifu421@163.com
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