案例

律師分析

首先，鄧某與a公司在購(gòu)房前存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)開發(fā)商無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，用購(gòu)房款償還貸款本息也是常見的還債方式之一。除付款方式與通常做法不同外，a公司沒(méi)有提供其他證據(jù)證明鄧某與鄧某合作獲得銀行貸款。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十六條規(guī)定：“當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求僅由自己陳述，不能提供其他有關(guān)證據(jù)的，不予支持。但經(jīng)對(duì)方批準(zhǔn)的除外。”因此，單憑a公司的付款方式不足以證明雙方簽訂的《商品房買賣合同》并非真實(shí)意思。

其次，假設(shè)雙方簽訂購(gòu)房合同是為了獲得銀行貸款。對(duì)合同雙方而言，購(gòu)房合同因意思表示不真實(shí)而不具備生效要件而不生效。但是，對(duì)于雙方當(dāng)事人以外的第三人而言，當(dāng)事人不能以不真實(shí)的意思表示對(duì)抗不知情的第三人。本案涉及的購(gòu)房合同已立案，銀行貸款已辦理完畢。購(gòu)房合同備案制度的初衷之一是使雙方簽訂的合同具有公示和公信的效果，從而保護(hù)交易中的第三人。合同雙方不能以合同意思表示不真實(shí)為由，抗拒行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督和銀行貸款債權(quán)的行使。某公司也沒(méi)有提供其他證據(jù)證明本案涉及的購(gòu)房合同違反了法律的禁止性規(guī)定，因此本案涉及的4份購(gòu)房合同依法有效。俗話說(shuō)“誰(shuí)也不能從自己的錯(cuò)誤行為中獲益”，a公司要求解除商品房買賣合同是惡意違約，不應(yīng)予以支持。

維護(hù)權(quán)益的法律提示。樓市回暖后，會(huì)在利益驅(qū)動(dòng)下，以各種理由積極主張購(gòu)房合同無(wú)效。作為購(gòu)房者，既然簽了購(gòu)房合同，就應(yīng)該相信合同的有效性，不要輕易懷疑，因?yàn)榉蓪?duì)合同無(wú)效的認(rèn)定有嚴(yán)格的法律條件。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；（二）惡意串通，損害國(guó)家利益的，集體或者第三人；

（三）以法律形式掩蓋違法目的；

（四）損害公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》明確，上述合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的“強(qiáng)制性規(guī)定”是指效力的強(qiáng)制性規(guī)定，即：，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性條文明確規(guī)定，違反本條規(guī)定的合同條款無(wú)效，否則，合同條款仍然有效，當(dāng)事人最多只承擔(dān)行政責(zé)任。只有滿足上述條件之一，合同才無(wú)效。購(gòu)房款是履行合同的方式，但根據(jù)法律規(guī)定，并不是考慮合同效力的因素。購(gòu)房者遇到此類問(wèn)題時(shí)，應(yīng)積極收集各方證據(jù)，努力證明購(gòu)房行為的真實(shí)性，充分相信合同和記錄的效力，積極應(yīng)對(duì)質(zhì)疑，切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益，堅(jiān)決不輕易做出讓步給別人穿的衣服。你知道嗎