根據(jù)我國《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的規(guī)定,買受人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)主觀上是善意的,即買受人不知道出賣人無權(quán)處分房屋的,買受人在購買房屋時(shí)支付合理的價(jià)款,并依法辦理了房屋登記手續(xù)。同時(shí)滿足上述三個(gè)條件的,買受人可以取得房屋所有權(quán)。“一房兩賣”應(yīng)根據(jù)情況分別處理:(一)房屋尚未交付的,由辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記的買受人取得房屋所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,應(yīng)當(dāng)依法登記后生效,未經(jīng)登記不得生效。可見,房屋過戶登記屬于產(chǎn)權(quán)變動(dòng),因此辦理了房屋過戶登記手續(xù)的買受人擁有房屋所有權(quán),成為房屋產(chǎn)權(quán)人。(2) 雙方購房人未辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),房屋未交付的,房屋所有權(quán)屬于已辦理房地產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)的購房人。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定,當(dāng)事人可以通過簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議,向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記,以保證將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。通知登記后,未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的,該生物權(quán)無效。(3) 出賣人簽訂的兩份合同未辦理登記手續(xù)的,最先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的買受人享有房屋所有權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定,房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,視為房屋的交付和使用。可見,依法提前占有房屋具有公示和公信的功能。其中一份合同已實(shí)際履行,反映了賣方的意愿。這種表演是合法的。我們應(yīng)遵循實(shí)際履行合同的原則,維護(hù)已完成的交易。(4) 兩份合同未辦理過戶登記和通知登記手續(xù),標(biāo)的房屋未交付的,預(yù)交房價(jià)款的購房人應(yīng)當(dāng)享有房屋所有權(quán)。因?yàn)樘崆爸Ц斗课輰?duì)價(jià)就意味著履行房屋買賣合同,履行了合同義務(wù)的買受人應(yīng)當(dāng)擁有爭議房屋的所有權(quán)。這樣既能維護(hù)正常的市場秩序,促進(jìn)合同的誠信履行,又能維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
(五)一份合同已辦理商品房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),一份合同已交付標(biāo)的房屋。則已辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人應(yīng)當(dāng)擁有該房屋的所有權(quán)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)公示與對(duì)抗原則,房屋權(quán)屬登記應(yīng)視為合同的實(shí)際履行。無論房屋是否交付,都不能對(duì)抗已辦理房屋登記手續(xù)的合同的效力。(6) 另一種情況是一份合同在先,房地產(chǎn)已實(shí)際交付使用,但未辦理商品房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù);另一份合同在先,房地產(chǎn)未實(shí)際交付,但商品房過戶登記手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。仍應(yīng)確認(rèn)已辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán)。登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有對(duì)相對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)和對(duì)第三人的控制權(quán)的性質(zhì)。也就是說,未辦理登記的原買受人不能按照所謂的“物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”要求退房并承擔(dān)“侵權(quán)”責(zé)任,只能按照其享有的債權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
(7)如果上述情況均未發(fā)生,則簽訂合同的買方首先擁有該房產(chǎn)。根據(jù)公平和誠實(shí)信用的基本原則,兩個(gè)合同處于非實(shí)際履行狀態(tài),應(yīng)當(dāng)先履行,先簽訂合同。買受人不履行合同的,可以向出賣人要求賠償,以彌補(bǔ)不實(shí)際履行合同的后果。
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