[案例]

2009年4月28日，張某與劉某簽訂房屋買賣協議，約定張某以88萬元的價格將房屋出售給劉某，付款方式為50萬元現金，劉某為張某償還15萬元，房屋過戶后余額為23萬元。張某將2009年5月28日前出售的房屋轉讓給劉某。合同簽訂后，劉某向張某支付了50萬元，但張某未能按合同約定將房屋交給劉某。2010年1月14日，張某與陳某簽訂房屋買賣協議，約定張某以75萬元的價格將房屋出售給陳某。協議簽訂后，陳某向張某還清75萬元，張某立即將房子交給陳某，而陳某一直住在房子里。2010年4月16日，陳先生以張先生不協助辦理過戶手續為由向法院提起訴訟，要求依法確認房屋買賣協議的有效性，并責令張先生協助辦理過戶手續。當日，經法院調解，達成如下協議：一是張某與陳某簽訂的房屋買賣協議有效；二是張某在2010年4月20日前協助陳某辦理房產過戶手續，過戶費由陳某承擔。2011年1月24日，劉某因張某未按合同約定交房向法院提起訴訟。同日，法院作出判決，查封張某的房屋。經法院調解，劉某與張某達成如下協議：一是劉某與張某于2009年4月28日簽訂的房屋買賣協議合法有效，繼續履行；二是張某于2011年5月5日前協助劉某辦理房屋過戶手續，費用由劉某承擔；三是：，劉某在辦理完房屋過戶手續后5天內向張某支付了38萬元。

在協議履行過程中，陳某在法院主持下持陳某與張某的民事調解書，向房地產部門申請房屋所有權證（已辦理房屋登記備案）時，發現房屋產權已被查封經劉某指使，無法申請房屋所有權證，遂向法院申請再審，請求法院撤銷劉某與張某在法院主持下達成的協議民事調解協議，確認張某與陳某在法院達成的民事調解協議合法有效，并責令張某協助辦理房屋過戶手續。第一種意見是，張先生與劉先生于2009年4月28日簽訂了房屋買賣合同，劉先生還按合同約定支付了部分購房款50萬元。劉某提出的合同應當履行的主張是真實有效的。張某和陳某簽訂的房屋買賣合同是在張某和劉某簽訂的合同之后簽訂的。張某對房屋沒有分權，張某與陳某簽訂的房屋買賣合同應無效。法院應當撤銷張某、陳某簽訂的民事調解協議，確認張某、劉某簽訂的民事調解協議的效力。

第二種意見認為，陳某和張某簽訂的房屋買賣合同雖然是在劉某和張某簽訂的房屋買賣合同之后，但他們已經住進了房子，在辦理房屋過戶手續的過程中，不宜確定哪一份買賣合同有效，故兩人進行民事調解我院應當撤銷張某與陳某簽訂的房屋買賣合同確認書制度的效力。第三種意見認為，陳、張簽訂的房屋買賣合同和張、劉簽訂的房屋買賣合同是有效合同。雖然陳某與張某簽訂合同后，根據本案事實，陳某已辦理了房屋登記備案手續，張某已將房屋交給陳某，陳某也曾一次性付清房款。陳某的行為符合合同的實際履行。因此，有必要確認張某、陳某出具的法院主持的民事調解書的效力，撤銷張某、劉某出具的法院主持的民事調解書。作者同意第三種觀點。本案是“一房兩賣”的典型案例，即業主將同一套房子先后賣給不同的購房者。“一房兩賣”的法律效力與我國的物權變動模式密切相關。我國采用的物權變動原則是約定公示原則，即除當事人約定債權外，還必須履行交付或者登記等法律形式。本案中，張某與劉某簽訂房屋買賣合同后，未及時到房產部門辦理房產過戶手續，因此房屋權屬未發生變化，其所有權仍歸張某所有。張某有權再次將房屋出售給陳某，其處分房屋的權限不受限制。因此，不能認為張某與陳某簽訂的房屋買賣合同侵犯了劉某的房屋所有權。因此，張某與陳某簽訂的房屋買賣協議不應視為有效或無效合同，二者均應為有效買賣合同。

在房產過戶登記前，劉某和陳某不能直接控制房產，成為房產所有人。作為合同的買方，他們是平等的債權人，在順序上沒有區別。劉某和陳某可以隨時要求張某履行債務。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”是關于合同法的實際履行。本案中，對于兩份有效的房屋買賣合同，劉某和陳某作為購房人，有權要求張某實際履行合同。本案爭議的問題是：在劉、陳雙方都可以要求張某履行的前提下，如何確定哪一個買受人的實際履行請求。

筆者認為應綜合考慮以下因素：一是出賣人是否實際將房屋交付給買受人。如果出賣人已將房屋實際交付給買受人，買受人已實際使用該房屋，則表明出賣人履行合同的真實意圖，這種履行也是合法的履行，因此應當考慮保護已完成的交易第二，買受人是否已足額支付了房價。如果購房者已足額支付了房價款，就意味著購房者已足額履行了義務。為保障成交，還應考慮買受人的實際履行請求；三是是否辦理房屋產權過戶記錄等相關手續。如果買受人已經或者正在辦理房屋產權備案等相關手續，說明買受人取得房屋所有權的愿望強烈，買受人也在為房地產轉讓登記做前期準備。在確定買受人時，應當考慮其實際履行請求；四是買受人是否適合履行合同，如果買受人履行合同的成本較低或者適合履行，應當考慮買受人的實際履行請求。結合本案事實，陳某與張某雖在劉某之后簽訂合同，但陳某在簽訂購房合同后付清了房屋款，表明其履行了合同義務；張某還將房屋交付給陳某居住使用，視為其已完成的交易款；此外，陳某還辦理了房地產轉讓備案等相關手續，并做好了房地產轉讓的準備工作。認定陳某為購房人，這更適合房屋買賣合同的履行，因此應考慮陳某的實際履行要求。綜上所述，本案買賣合同的買受人應認定為陳先生，其要求張先生實際履行的請求應予支持。

本案是陳某申請的再審案件。對于本案的實質處理，應當認定買賣合同的買受人是陳某，其要求張某實際履行的請求應予支持。也就是說，法院應當確認張某與陳某簽訂的房屋買賣協議的有效性，確定民事調解的法律效力，恢復民事調解的執行。此外，法院主持張某、劉某撰寫的民事調解書應予撤銷。對于劉某的救濟，可以按照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛適用法律的解釋》的有關規定追究張某的違約責任。你知道嗎