[案例]

2009年4月28日，張某與劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定張某以88萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給劉某，付款方式為50萬(wàn)元現(xiàn)金，劉某為張某償還15萬(wàn)元，房屋過(guò)戶(hù)后余額為23萬(wàn)元。張某將2009年5月28日前出售的房屋轉(zhuǎn)讓給劉某。合同簽訂后，劉某向張某支付了50萬(wàn)元，但張某未能按合同約定將房屋交給劉某。2010年1月14日，張某與陳某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定張某以75萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給陳某。協(xié)議簽訂后，陳某向張某還清75萬(wàn)元，張某立即將房子交給陳某，而陳某一直住在房子里。2010年4月16日，陳先生以張先生不協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)為由向法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的有效性，并責(zé)令張先生協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。當(dāng)日，經(jīng)法院調(diào)解，達(dá)成如下協(xié)議：一是張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效；二是張某在2010年4月20日前協(xié)助陳某辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，過(guò)戶(hù)費(fèi)由陳某承擔(dān)。2011年1月24日，劉某因張某未按合同約定交房向法院提起訴訟。同日，法院作出判決，查封張某的房屋。經(jīng)法院調(diào)解，劉某與張某達(dá)成如下協(xié)議：一是劉某與張某于2009年4月28日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效，繼續(xù)履行；二是張某于2011年5月5日前協(xié)助劉某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，費(fèi)用由劉某承擔(dān)；三是：，劉某在辦理完房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)后5天內(nèi)向張某支付了38萬(wàn)元。

在協(xié)議履行過(guò)程中，陳某在法院主持下持陳某與張某的民事調(diào)解書(shū)，向房地產(chǎn)部門(mén)申請(qǐng)房屋所有權(quán)證（已辦理房屋登記備案）時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)已被查封經(jīng)劉某指使，無(wú)法申請(qǐng)房屋所有權(quán)證，遂向法院申請(qǐng)?jiān)賹彛?qǐng)求法院撤銷(xiāo)劉某與張某在法院主持下達(dá)成的協(xié)議民事調(diào)解協(xié)議，確認(rèn)張某與陳某在法院達(dá)成的民事調(diào)解協(xié)議合法有效，并責(zé)令張某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。第一種意見(jiàn)是，張先生與劉先生于2009年4月28日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，劉先生還按合同約定支付了部分購(gòu)房款50萬(wàn)元。劉某提出的合同應(yīng)當(dāng)履行的主張是真實(shí)有效的。張某和陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是在張某和劉某簽訂的合同之后簽訂的。張某對(duì)房屋沒(méi)有分權(quán)，張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)無(wú)效。法院應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)張某、陳某簽訂的民事調(diào)解協(xié)議，確認(rèn)張某、劉某簽訂的民事調(diào)解協(xié)議的效力。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，陳某和張某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然是在劉某和張某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，但他們已經(jīng)住進(jìn)了房子，在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的過(guò)程中，不宜確定哪一份買(mǎi)賣(mài)合同有效，故兩人進(jìn)行民事調(diào)解我院應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)書(shū)制度的效力。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，陳、張簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和張、劉簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效合同。雖然陳某與張某簽訂合同后，根據(jù)本案事實(shí)，陳某已辦理了房屋登記備案手續(xù)，張某已將房屋交給陳某，陳某也曾一次性付清房款。陳某的行為符合合同的實(shí)際履行。因此，有必要確認(rèn)張某、陳某出具的法院主持的民事調(diào)解書(shū)的效力，撤銷(xiāo)張某、劉某出具的法院主持的民事調(diào)解書(shū)。作者同意第三種觀點(diǎn)。本案是“一房?jī)少u(mài)”的典型案例，即業(yè)主將同一套房子先后賣(mài)給不同的購(gòu)房者。“一房?jī)少u(mài)”的法律效力與我國(guó)的物權(quán)變動(dòng)模式密切相關(guān)。我國(guó)采用的物權(quán)變動(dòng)原則是約定公示原則，即除當(dāng)事人約定債權(quán)外，還必須履行交付或者登記等法律形式。本案中，張某與劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，未及時(shí)到房產(chǎn)部門(mén)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，因此房屋權(quán)屬未發(fā)生變化，其所有權(quán)仍歸張某所有。張某有權(quán)再次將房屋出售給陳某，其處分房屋的權(quán)限不受限制。因此，不能認(rèn)為張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵犯了劉某的房屋所有權(quán)。因此，張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不應(yīng)視為有效或無(wú)效合同，二者均應(yīng)為有效買(mǎi)賣(mài)合同。

在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記前，劉某和陳某不能直接控制房產(chǎn)，成為房產(chǎn)所有人。作為合同的買(mǎi)方，他們是平等的債權(quán)人，在順序上沒(méi)有區(qū)別。劉某和陳某可以隨時(shí)要求張某履行債務(wù)。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”是關(guān)于合同法的實(shí)際履行。本案中，對(duì)于兩份有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，劉某和陳某作為購(gòu)房人，有權(quán)要求張某實(shí)際履行合同。本案爭(zhēng)議的問(wèn)題是：在劉、陳雙方都可以要求張某履行的前提下，如何確定哪一個(gè)買(mǎi)受人的實(shí)際履行請(qǐng)求。

筆者認(rèn)為應(yīng)綜合考慮以下因素：一是出賣(mài)人是否實(shí)際將房屋交付給買(mǎi)受人。如果出賣(mài)人已將房屋實(shí)際交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人已實(shí)際使用該房屋，則表明出賣(mài)人履行合同的真實(shí)意圖，這種履行也是合法的履行，因此應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)已完成的交易第二，買(mǎi)受人是否已足額支付了房?jī)r(jià)。如果購(gòu)房者已足額支付了房?jī)r(jià)款，就意味著購(gòu)房者已足額履行了義務(wù)。為保障成交，還應(yīng)考慮買(mǎi)受人的實(shí)際履行請(qǐng)求；三是是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)記錄等相關(guān)手續(xù)。如果買(mǎi)受人已經(jīng)或者正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案等相關(guān)手續(xù)，說(shuō)明買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)的愿望強(qiáng)烈，買(mǎi)受人也在為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記做前期準(zhǔn)備。在確定買(mǎi)受人時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮其實(shí)際履行請(qǐng)求；四是買(mǎi)受人是否適合履行合同，如果買(mǎi)受人履行合同的成本較低或者適合履行，應(yīng)當(dāng)考慮買(mǎi)受人的實(shí)際履行請(qǐng)求。結(jié)合本案事實(shí)，陳某與張某雖在劉某之后簽訂合同，但陳某在簽訂購(gòu)房合同后付清了房屋款，表明其履行了合同義務(wù)；張某還將房屋交付給陳某居住使用，視為其已完成的交易款；此外，陳某還辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓備案等相關(guān)手續(xù)，并做好了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的準(zhǔn)備工作。認(rèn)定陳某為購(gòu)房人，這更適合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行，因此應(yīng)考慮陳某的實(shí)際履行要求。綜上所述，本案買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人應(yīng)認(rèn)定為陳先生，其要求張先生實(shí)際履行的請(qǐng)求應(yīng)予支持。

本案是陳某申請(qǐng)的再審案件。對(duì)于本案的實(shí)質(zhì)處理，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人是陳某，其要求張某實(shí)際履行的請(qǐng)求應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的有效性，確定民事調(diào)解的法律效力，恢復(fù)民事調(diào)解的執(zhí)行。此外，法院主持張某、劉某撰寫(xiě)的民事調(diào)解書(shū)應(yīng)予撤銷(xiāo)。對(duì)于劉某的救濟(jì)，可以按照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的解釋》的有關(guān)規(guī)定追究張某的違約責(zé)任。你知道嗎