[案例]
2009年4月28日,張某與劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議,約定張某以88萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給劉某,付款方式為50萬(wàn)元現(xiàn)金,劉某為張某償還15萬(wàn)元,房屋過(guò)戶(hù)后余額為23萬(wàn)元。張某將2009年5月28日前出售的房屋轉(zhuǎn)讓給劉某。合同簽訂后,劉某向張某支付了50萬(wàn)元,但張某未能按合同約定將房屋交給劉某。2010年1月14日,張某與陳某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議,約定張某以75萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給陳某。協(xié)議簽訂后,陳某向張某還清75萬(wàn)元,張某立即將房子交給陳某,而陳某一直住在房子里。2010年4月16日,陳先生以張先生不協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)為由向法院提起訴訟,要求依法確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的有效性,并責(zé)令張先生協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。當(dāng)日,經(jīng)法院調(diào)解,達(dá)成如下協(xié)議:一是張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效;二是張某在2010年4月20日前協(xié)助陳某辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù),過(guò)戶(hù)費(fèi)由陳某承擔(dān)。2011年1月24日,劉某因張某未按合同約定交房向法院提起訴訟。同日,法院作出判決,查封張某的房屋。經(jīng)法院調(diào)解,劉某與張某達(dá)成如下協(xié)議:一是劉某與張某于2009年4月28日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效,繼續(xù)履行;二是張某于2011年5月5日前協(xié)助劉某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù),費(fèi)用由劉某承擔(dān);三是:,劉某在辦理完房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)后5天內(nèi)向張某支付了38萬(wàn)元。
在協(xié)議履行過(guò)程中,陳某在法院主持下持陳某與張某的民事調(diào)解書(shū),向房地產(chǎn)部門(mén)申請(qǐng)房屋所有權(quán)證(已辦理房屋登記備案)時(shí),發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)已被查封經(jīng)劉某指使,無(wú)法申請(qǐng)房屋所有權(quán)證,遂向法院申請(qǐng)?jiān)賹彛?qǐng)求法院撤銷(xiāo)劉某與張某在法院主持下達(dá)成的協(xié)議民事調(diào)解協(xié)議,確認(rèn)張某與陳某在法院達(dá)成的民事調(diào)解協(xié)議合法有效,并責(zé)令張某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。第一種意見(jiàn)是,張先生與劉先生于2009年4月28日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,劉先生還按合同約定支付了部分購(gòu)房款50萬(wàn)元。劉某提出的合同應(yīng)當(dāng)履行的主張是真實(shí)有效的。張某和陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是在張某和劉某簽訂的合同之后簽訂的。張某對(duì)房屋沒(méi)有分權(quán),張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)無(wú)效。法院應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)張某、陳某簽訂的民事調(diào)解協(xié)議,確認(rèn)張某、劉某簽訂的民事調(diào)解協(xié)議的效力。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為,陳某和張某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然是在劉某和張某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后,但他們已經(jīng)住進(jìn)了房子,在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的過(guò)程中,不宜確定哪一份買(mǎi)賣(mài)合同有效,故兩人進(jìn)行民事調(diào)解我院應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)書(shū)制度的效力。第三種意見(jiàn)認(rèn)為,陳、張簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和張、劉簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效合同。雖然陳某與張某簽訂合同后,根據(jù)本案事實(shí),陳某已辦理了房屋登記備案手續(xù),張某已將房屋交給陳某,陳某也曾一次性付清房款。陳某的行為符合合同的實(shí)際履行。因此,有必要確認(rèn)張某、陳某出具的法院主持的民事調(diào)解書(shū)的效力,撤銷(xiāo)張某、劉某出具的法院主持的民事調(diào)解書(shū)。作者同意第三種觀點(diǎn)。本案是“一房?jī)少u(mài)”的典型案例,即業(yè)主將同一套房子先后賣(mài)給不同的購(gòu)房者。“一房?jī)少u(mài)”的法律效力與我國(guó)的物權(quán)變動(dòng)模式密切相關(guān)。我國(guó)采用的物權(quán)變動(dòng)原則是約定公示原則,即除當(dāng)事人約定債權(quán)外,還必須履行交付或者登記等法律形式。本案中,張某與劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后,未及時(shí)到房產(chǎn)部門(mén)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù),因此房屋權(quán)屬未發(fā)生變化,其所有權(quán)仍歸張某所有。張某有權(quán)再次將房屋出售給陳某,其處分房屋的權(quán)限不受限制。因此,不能認(rèn)為張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵犯了劉某的房屋所有權(quán)。因此,張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不應(yīng)視為有效或無(wú)效合同,二者均應(yīng)為有效買(mǎi)賣(mài)合同。
在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記前,劉某和陳某不能直接控制房產(chǎn),成為房產(chǎn)所有人。作為合同的買(mǎi)方,他們是平等的債權(quán)人,在順序上沒(méi)有區(qū)別。劉某和陳某可以隨時(shí)要求張某履行債務(wù)。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”是關(guān)于合同法的實(shí)際履行。本案中,對(duì)于兩份有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,劉某和陳某作為購(gòu)房人,有權(quán)要求張某實(shí)際履行合同。本案爭(zhēng)議的問(wèn)題是:在劉、陳雙方都可以要求張某履行的前提下,如何確定哪一個(gè)買(mǎi)受人的實(shí)際履行請(qǐng)求。
筆者認(rèn)為應(yīng)綜合考慮以下因素:一是出賣(mài)人是否實(shí)際將房屋交付給買(mǎi)受人。如果出賣(mài)人已將房屋實(shí)際交付給買(mǎi)受人,買(mǎi)受人已實(shí)際使用該房屋,則表明出賣(mài)人履行合同的真實(shí)意圖,這種履行也是合法的履行,因此應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)已完成的交易第二,買(mǎi)受人是否已足額支付了房?jī)r(jià)。如果購(gòu)房者已足額支付了房?jī)r(jià)款,就意味著購(gòu)房者已足額履行了義務(wù)。為保障成交,還應(yīng)考慮買(mǎi)受人的實(shí)際履行請(qǐng)求;三是是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)記錄等相關(guān)手續(xù)。如果買(mǎi)受人已經(jīng)或者正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案等相關(guān)手續(xù),說(shuō)明買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)的愿望強(qiáng)烈,買(mǎi)受人也在為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記做前期準(zhǔn)備。在確定買(mǎi)受人時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮其實(shí)際履行請(qǐng)求;四是買(mǎi)受人是否適合履行合同,如果買(mǎi)受人履行合同的成本較低或者適合履行,應(yīng)當(dāng)考慮買(mǎi)受人的實(shí)際履行請(qǐng)求。結(jié)合本案事實(shí),陳某與張某雖在劉某之后簽訂合同,但陳某在簽訂購(gòu)房合同后付清了房屋款,表明其履行了合同義務(wù);張某還將房屋交付給陳某居住使用,視為其已完成的交易款;此外,陳某還辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓備案等相關(guān)手續(xù),并做好了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的準(zhǔn)備工作。認(rèn)定陳某為購(gòu)房人,這更適合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行,因此應(yīng)考慮陳某的實(shí)際履行要求。綜上所述,本案買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人應(yīng)認(rèn)定為陳先生,其要求張先生實(shí)際履行的請(qǐng)求應(yīng)予支持。
本案是陳某申請(qǐng)的再審案件。對(duì)于本案的實(shí)質(zhì)處理,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人是陳某,其要求張某實(shí)際履行的請(qǐng)求應(yīng)予支持。也就是說(shuō),法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)張某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的有效性,確定民事調(diào)解的法律效力,恢復(fù)民事調(diào)解的執(zhí)行。此外,法院主持張某、劉某撰寫(xiě)的民事調(diào)解書(shū)應(yīng)予撤銷(xiāo)。對(duì)于劉某的救濟(jì),可以按照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的解釋》的有關(guān)規(guī)定追究張某的違約責(zé)任。你知道嗎
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