[案例]

2009年4月28日，張某與劉某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定張某以88萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給劉某，付款方式為50萬(wàn)元現(xiàn)金，劉某為張某償還15萬(wàn)元，房屋過(guò)戶后余額為23萬(wàn)元。張某將2009年5月28日前出售的房屋轉(zhuǎn)讓給劉某。合同簽訂后，劉某向張某支付了50萬(wàn)元，但張某未能按合同約定將房屋交給劉某。2010年1月14日，張某與陳某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定張某以75萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給陳某。協(xié)議簽訂后，陳某向張某還清75萬(wàn)元，張某立即將房子交給陳某，而陳某一直住在房子里。2010年4月16日，陳先生以張先生不協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)為由向法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)房屋買賣協(xié)議的有效性，并責(zé)令張先生協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)日，經(jīng)法院調(diào)解，達(dá)成如下協(xié)議：一是張某與陳某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；二是張某在2010年4月20日前協(xié)助陳某辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶費(fèi)由陳某承擔(dān)。2011年1月24日，劉某因張某未按合同約定交房向法院提起訴訟。同日，法院作出判決，查封張某的房屋。經(jīng)法院調(diào)解，劉某與張某達(dá)成如下協(xié)議：一是劉某與張某于2009年4月28日簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，繼續(xù)履行；二是張某于2011年5月5日前協(xié)助劉某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用由劉某承擔(dān)；三是：，劉某在辦理完房屋過(guò)戶手續(xù)后5天內(nèi)向張某支付了38萬(wàn)元。

在協(xié)議履行過(guò)程中，陳某在法院主持下持陳某與張某的民事調(diào)解書，向房地產(chǎn)部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)證（已辦理房屋登記備案）時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)已被查封經(jīng)劉某指使，無(wú)法申請(qǐng)房屋所有權(quán)證，遂向法院申請(qǐng)?jiān)賹彛?qǐng)求法院撤銷劉某與張某在法院主持下達(dá)成的協(xié)議民事調(diào)解協(xié)議，確認(rèn)張某與陳某在法院達(dá)成的民事調(diào)解協(xié)議合法有效，并責(zé)令張某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。第一種意見是，張先生與劉先生于2009年4月28日簽訂了房屋買賣合同，劉先生還按合同約定支付了部分購(gòu)房款50萬(wàn)元。劉某提出的合同應(yīng)當(dāng)履行的主張是真實(shí)有效的。張某和陳某簽訂的房屋買賣合同是在張某和劉某簽訂的合同之后簽訂的。張某對(duì)房屋沒有分權(quán)，張某與陳某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)無(wú)效。法院應(yīng)當(dāng)撤銷張某、陳某簽訂的民事調(diào)解協(xié)議，確認(rèn)張某、劉某簽訂的民事調(diào)解協(xié)議的效力。

第二種意見認(rèn)為，陳某和張某簽訂的房屋買賣合同雖然是在劉某和張某簽訂的房屋買賣合同之后，但他們已經(jīng)住進(jìn)了房子，在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的過(guò)程中，不宜確定哪一份買賣合同有效，故兩人進(jìn)行民事調(diào)解我院應(yīng)當(dāng)撤銷張某與陳某簽訂的房屋買賣合同確認(rèn)書制度的效力。第三種意見認(rèn)為，陳、張簽訂的房屋買賣合同和張、劉簽訂的房屋買賣合同是有效合同。雖然陳某與張某簽訂合同后，根據(jù)本案事實(shí)，陳某已辦理了房屋登記備案手續(xù)，張某已將房屋交給陳某，陳某也曾一次性付清房款。陳某的行為符合合同的實(shí)際履行。因此，有必要確認(rèn)張某、陳某出具的法院主持的民事調(diào)解書的效力，撤銷張某、劉某出具的法院主持的民事調(diào)解書。作者同意第三種觀點(diǎn)。本案是“一房?jī)少u”的典型案例，即業(yè)主將同一套房子先后賣給不同的購(gòu)房者。“一房?jī)少u”的法律效力與我國(guó)的物權(quán)變動(dòng)模式密切相關(guān)。我國(guó)采用的物權(quán)變動(dòng)原則是約定公示原則，即除當(dāng)事人約定債權(quán)外，還必須履行交付或者登記等法律形式。本案中，張某與劉某簽訂房屋買賣合同后，未及時(shí)到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，因此房屋權(quán)屬未發(fā)生變化，其所有權(quán)仍歸張某所有。張某有權(quán)再次將房屋出售給陳某，其處分房屋的權(quán)限不受限制。因此，不能認(rèn)為張某與陳某簽訂的房屋買賣合同侵犯了劉某的房屋所有權(quán)。因此，張某與陳某簽訂的房屋買賣協(xié)議不應(yīng)視為有效或無(wú)效合同，二者均應(yīng)為有效買賣合同。

在房產(chǎn)過(guò)戶登記前，劉某和陳某不能直接控制房產(chǎn)，成為房產(chǎn)所有人。作為合同的買方，他們是平等的債權(quán)人，在順序上沒有區(qū)別。劉某和陳某可以隨時(shí)要求張某履行債務(wù)。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”是關(guān)于合同法的實(shí)際履行。本案中，對(duì)于兩份有效的房屋買賣合同，劉某和陳某作為購(gòu)房人，有權(quán)要求張某實(shí)際履行合同。本案爭(zhēng)議的問題是：在劉、陳雙方都可以要求張某履行的前提下，如何確定哪一個(gè)買受人的實(shí)際履行請(qǐng)求。

筆者認(rèn)為應(yīng)綜合考慮以下因素：一是出賣人是否實(shí)際將房屋交付給買受人。如果出賣人已將房屋實(shí)際交付給買受人，買受人已實(shí)際使用該房屋，則表明出賣人履行合同的真實(shí)意圖，這種履行也是合法的履行，因此應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)已完成的交易第二，買受人是否已足額支付了房?jī)r(jià)。如果購(gòu)房者已足額支付了房?jī)r(jià)款，就意味著購(gòu)房者已足額履行了義務(wù)。為保障成交，還應(yīng)考慮買受人的實(shí)際履行請(qǐng)求；三是是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶記錄等相關(guān)手續(xù)。如果買受人已經(jīng)或者正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案等相關(guān)手續(xù)，說(shuō)明買受人取得房屋所有權(quán)的愿望強(qiáng)烈，買受人也在為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記做前期準(zhǔn)備。在確定買受人時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮其實(shí)際履行請(qǐng)求；四是買受人是否適合履行合同，如果買受人履行合同的成本較低或者適合履行，應(yīng)當(dāng)考慮買受人的實(shí)際履行請(qǐng)求。結(jié)合本案事實(shí)，陳某與張某雖在劉某之后簽訂合同，但陳某在簽訂購(gòu)房合同后付清了房屋款，表明其履行了合同義務(wù)；張某還將房屋交付給陳某居住使用，視為其已完成的交易款；此外，陳某還辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓備案等相關(guān)手續(xù)，并做好了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的準(zhǔn)備工作。認(rèn)定陳某為購(gòu)房人，這更適合房屋買賣合同的履行，因此應(yīng)考慮陳某的實(shí)際履行要求。綜上所述，本案買賣合同的買受人應(yīng)認(rèn)定為陳先生，其要求張先生實(shí)際履行的請(qǐng)求應(yīng)予支持。

本案是陳某申請(qǐng)的再審案件。對(duì)于本案的實(shí)質(zhì)處理，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同的買受人是陳某，其要求張某實(shí)際履行的請(qǐng)求應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)張某與陳某簽訂的房屋買賣協(xié)議的有效性，確定民事調(diào)解的法律效力，恢復(fù)民事調(diào)解的執(zhí)行。此外，法院主持張某、劉某撰寫的民事調(diào)解書應(yīng)予撤銷。對(duì)于劉某的救濟(jì)，可以按照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律的解釋》的有關(guān)規(guī)定追究張某的違約責(zé)任。你知道嗎