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如何確定陰陽合同的效力

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-26 · 1003人看過

朱先生對一套總價180萬元的二手房很感興趣,但這套房子還不到兩年,而且總價和交易稅都遠遠超出預算,所以朱先生猶豫了。中介王小姐建議,可以采取陰陽合同的方式降低成交總價,這樣可以減少稅收。朱先生接受了王小姐的建議,報了一個較低的價格。但由于80萬元的低成交價,房管局在對房屋進行評估后,最終讓朱先生按照110萬元的標準納稅。因此,稅費增加了2萬元。朱先生越想越生氣,將王小姐告上法庭。

像朱先生這樣盲目追求低價、忽視風險的購房者不在少數(shù),但很多購房者并不知道風險所在。因此,有必要通過專業(yè)律師引導購房者認識到什么是陰陽合同,如何處理因陰陽合同引發(fā)的糾紛?如何打破二手房的“陰陽合同”?首先,什么是“陰陽合同”?

在二手房買賣中,為了降低交易成本和避稅,買賣雙方往往簽訂兩份價格不同的交易合同。實際成交價格相對較高,但并未上報稅務(wù)和房管部門。相反,另一個交易價格相對較低的合同則是在網(wǎng)上備案和簽訂的,稅收則是以相對較低的價格支付的。二是陰陽合同違法,但并不意味著買賣合同無效。為避稅而簽訂的相關(guān)條款在法律上是無效的,但律師提醒購房者,雙方簽訂的買賣合同并非無效。

因為買賣雙方的房屋買賣行為并不違法,雙方達成的交易價格也不違法,違法的只是買賣雙方在買賣過程中達成的避稅條款。在這種法律關(guān)系中,買賣合同是基礎(chǔ),避稅條款只是買賣合同履行的一個環(huán)節(jié)。避稅條款的違法性和無效性不能直接導致整個銷售合同的無效。因此,如果雙方以陰陽合同為理由發(fā)生糾紛,沒有特殊情況和約定,就不可能認定合同整體無效或終止合同。第三,如果是陰陽合同,以哪一個為準?

通常有兩個相互沖突的合同,一般的判斷是以后來形成的合同為準,但在陰陽合同的條件下,判斷就不那么簡單了。

許多實際價格的負合同是在簽訂之前簽訂的,而記錄在案的正合同是在簽訂之后簽訂的。因此,不容易認為以后來正式備案的復印件的有效性為準,這取決于哪一份復印件能反映雙方的真實意圖。首先,讓我們看看爭議發(fā)生后哪個合同是有效的索賠。如果雙方都同意這項索賠,就不會有任何爭議。如果對以哪一個合同為準有爭議,則視合同的具體內(nèi)容而定。

據(jù)律師介紹,目前房屋買賣中的陰陽合同大多由中介起草,通常以較低的成交價格,加上較高的裝修補償條款或補充協(xié)議的內(nèi)容,形成整個成交價格。而在辦理網(wǎng)簽等手續(xù)時,高額的裝修補償金并沒有體現(xiàn)出來。通常最好通過合同條款來判斷哪個是真的。反映不清楚的,可以結(jié)合房屋交易的市場價格、雙方關(guān)系以及合同約定的其他內(nèi)容進行綜合確認。法院原則上只處理民事法律關(guān)系。一些買家以陰陽合同為由向法院起訴,要求確認合同無效。庭審結(jié)果很可能是雙方真實意思的交易內(nèi)容有效。此時,無效當事人往往無法接受,指責法院無視違法行為。實際上,司法機關(guān)和其他國家機關(guān)都有維護法律的責任。稅務(wù)機關(guān)應當負責追繳稅款。從民事訴訟的角度看,法院審理買賣雙方的糾紛,主要是確定買賣關(guān)系本身是否合法,一方的訴訟請求是支持還是駁回。通常,法庭就是這么做的。從實踐上看,陰陽合同避稅的違法手段基本上處于不被百姓提拔、不被官員查處的狀態(tài),但一旦被稅務(wù)部門曝光,就必須予以處理。當然,當事人自己可以向稅務(wù)部門報告。此外,由于法律規(guī)定,法院對審判中發(fā)現(xiàn)的違法犯罪行為可以通知有關(guān)職能部門處理,不排除法院會向有關(guān)主管部門提出司法建議。律師提示:大多數(shù)法院在處理此類案件時,通常不主動向稅務(wù)部門反饋線索,或以處理民事法律關(guān)系為界限。不過,確實有些法院會對一些案件向房管、稅務(wù)等部門發(fā)出司法建議。是否這樣做由法院決定。

3。避稅暴露的后果是什么?

所謂避稅是一句好聽的話,但實際上是一種非法的逃稅行為。如果有人向稅務(wù)部門舉報二手房合同,或者法院已經(jīng)出臺相關(guān)司法建議,那么這一違法避稅行為將得到處理。

可能的后果有很多:至少買賣雙方應該按照實際交易價格交稅,誰也不能占便宜。如果過去情節(jié)嚴重,將受到罰款、拘留甚至刑事調(diào)查等行政處罰。所以當你遇到具體問題時,可以在網(wǎng)上咨詢律霸。我們有一個在線律師為你解答。你知道嗎

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