幾年前,家住泉州豐澤區的陳大姐向歷城的張大哥借了50萬元。她寫下欠條后,就再也沒還過錢。去年5月,張大哥將她告上法庭要求還款。豐澤法院判令陳大姐償還本金及相應利息。但判決下達后,陳大姐仍然沒有還款。案件進入執行程序后,法院查封了豐澤某社區陳大姐名下的一處房產,準備拍賣抵債。更有甚者,在案件執行過程中,沒有涉案的王某夫婦向法院提出了異議。夫妻倆說,早在2011年8月,他們就從陳大姐手中買下了法院查封的房產,總價65萬元。王某夫婦說,當時買賣雙方約定了房屋的交付方式,并在交付當天付清了全部購房款,“但由于開發商的原因,過戶登記被耽誤了”。
王某夫婦認為已支付全部價款,且在房屋轉讓行為中無過錯,故請求法院裁定解除該房屋的查封保全措施,不得拍賣該房屋。
在法庭上,為了證明自己的主張,王某夫婦還向法院提供了收據和一份“房屋買賣合同”。但豐澤法院認為,收據上注明的付款沒有相應的銀行轉賬記錄支持,無法證明雙方買賣合同的真實性和合法性。現有的證據不足以證明他們實際支付了所有的購買款。法院駁回了兩人的不同意見。
根據《中華人民共和國物權法》,不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅,應當依法登記后生效,未經登記不得生效,法律另有規定的除外。本案中,涉案財產未登記在王某夫婦名下,王某夫婦與本案無關,不具有物權效力。因此,法院有權依法強制執行爭議財產。但由于缺乏法律意識,買受人未能及時辦理產權變更登記。在涉案產權變更登記前,以及執行標的被法院依法查封、凍結后,買受人對爭議財產存在訴訟風險。
最高人民法院《關于人民法院審理執行異議、復議案件若干問題的規定》對執行異議、復議案件作了明確規定。房地產登記簿用于判斷外人提出的房屋產權異議和登記的房地產。另外,在貨幣債權的執行中,買受人對以被執行人名義登記的財產提出異議,其權利可以排除在執行之外的,法院應當予以支持:1。法院查封前,已簽訂合法有效的書面買賣合同。法院查封前,買受人已合法占有該房地產;3、買受人已按合同約定支付全部價款或者部分價款,剩余價款按照人民法院的要求交付執行。因買方自身原因未辦理過戶登記。在簽訂買賣協議前,要核對房屋權屬,確認出賣人是房屋所有人,房屋無其他糾紛,未被凍結、查封;根據協議,購房款應通過銀行轉賬支付,并將買方自有賬戶轉入賣方賬戶,保留銀行轉賬憑證。法官建議,大額購房款不應以現金支付;
3。在支付購房款前,要辦理房屋買賣過戶登記,并在支付購房款后及時辦理房屋過戶手續,防止因時間延誤和房屋出賣人原因造成無法過戶的后果;
4。及時占有、使用、管理二手房,并申報相關證件。你知道嗎
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