幾年前,家住泉州豐澤區(qū)的陳大姐向歷城的張大哥借了50萬元。她寫下欠條后,就再也沒還過錢。去年5月,張大哥將她告上法庭要求還款。豐澤法院判令陳大姐償還本金及相應(yīng)利息。但判決下達(dá)后,陳大姐仍然沒有還款。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后,法院查封了豐澤某社區(qū)陳大姐名下的一處房產(chǎn),準(zhǔn)備拍賣抵債。更有甚者,在案件執(zhí)行過程中,沒有涉案的王某夫婦向法院提出了異議。夫妻倆說,早在2011年8月,他們就從陳大姐手中買下了法院查封的房產(chǎn),總價65萬元。王某夫婦說,當(dāng)時買賣雙方約定了房屋的交付方式,并在交付當(dāng)天付清了全部購房款,“但由于開發(fā)商的原因,過戶登記被耽誤了”。
王某夫婦認(rèn)為已支付全部價款,且在房屋轉(zhuǎn)讓行為中無過錯,故請求法院裁定解除該房屋的查封保全措施,不得拍賣該房屋。
在法庭上,為了證明自己的主張,王某夫婦還向法院提供了收據(jù)和一份“房屋買賣合同”。但豐澤法院認(rèn)為,收據(jù)上注明的付款沒有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬記錄支持,無法證明雙方買賣合同的真實(shí)性和合法性。現(xiàn)有的證據(jù)不足以證明他們實(shí)際支付了所有的購買款。法院駁回了兩人的不同意見。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,應(yīng)當(dāng)依法登記后生效,未經(jīng)登記不得生效,法律另有規(guī)定的除外。本案中,涉案財產(chǎn)未登記在王某夫婦名下,王某夫婦與本案無關(guān),不具有物權(quán)效力。因此,法院有權(quán)依法強(qiáng)制執(zhí)行爭議財產(chǎn)。但由于缺乏法律意識,買受人未能及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。在涉案產(chǎn)權(quán)變更登記前,以及執(zhí)行標(biāo)的被法院依法查封、凍結(jié)后,買受人對爭議財產(chǎn)存在訴訟風(fēng)險。
最高人民法院《關(guān)于人民法院審理執(zhí)行異議、復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》對執(zhí)行異議、復(fù)議案件作了明確規(guī)定。房地產(chǎn)登記簿用于判斷外人提出的房屋產(chǎn)權(quán)異議和登記的房地產(chǎn)。另外,在貨幣債權(quán)的執(zhí)行中,買受人對以被執(zhí)行人名義登記的財產(chǎn)提出異議,其權(quán)利可以排除在執(zhí)行之外的,法院應(yīng)當(dāng)予以支持:1。法院查封前,已簽訂合法有效的書面買賣合同。法院查封前,買受人已合法占有該房地產(chǎn);3、買受人已按合同約定支付全部價款或者部分價款,剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。因買方自身原因未辦理過戶登記。在簽訂買賣協(xié)議前,要核對房屋權(quán)屬,確認(rèn)出賣人是房屋所有人,房屋無其他糾紛,未被凍結(jié)、查封;根據(jù)協(xié)議,購房款應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬支付,并將買方自有賬戶轉(zhuǎn)入賣方賬戶,保留銀行轉(zhuǎn)賬憑證。法官建議,大額購房款不應(yīng)以現(xiàn)金支付;
3。在支付購房款前,要辦理房屋買賣過戶登記,并在支付購房款后及時辦理房屋過戶手續(xù),防止因時間延誤和房屋出賣人原因造成無法過戶的后果;
4。及時占有、使用、管理二手房,并申報相關(guān)證件。你知道嗎
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