李先生在黃浦區(qū)有一套三居室的公寓。2013年7月，陳小姐看中了這套公寓。雙方通過中介達成購房意向，并簽訂了購房合同。雙方約定，該房屋成交總價180萬元，所有稅費由購房人承擔。付款方式為先抵后抵。首付130萬元，按揭貸款50萬元，交房時間為賣方收到房款之日。賣方應支付所有欠款和費用，如銀行貸款、水電、煤氣、管理費等，雙方同意在2014年2月前向房地產(chǎn)登記機關申請產(chǎn)權登記。如果交易失敗，應支付交易價格的10%作為違約金。逾期不交付的，按房屋總價的0.05%支付違約金。不能按期取得房地產(chǎn)權證辦理產(chǎn)權登記的，違約方應支付總房價的10%作為違約金。在辦理各種手續(xù)的時間上，約定買受人在合同簽訂后30日內辦理銀行按揭貸款，出賣人在收到定金后100日內到銀行辦理提前還款手續(xù)。為減少稅額，李先生與陳小姐簽訂了《調整成交價格補充協(xié)議》，降低房屋成交價格，確認房價為130萬元。除房價外，購房者還需支付50萬元的房屋裝修及家電補償款，實際成交價仍為180萬元。在隨后的交易過程中，陳小姐如期交納了定金，辦理了銀行按揭貸款，并取得了銀行貸款協(xié)議。但李先生在申請?zhí)崆斑€款后，并未如期到銀行辦理手續(xù)，直到2014年6月才完成提前還款。房屋交易過戶登記后，雙方直到2014年11月才完成交房手續(xù)。因逾期交房半年多，陳小姐將李先生告上法庭，要求李先生支付2014年2月至11月延遲交房的違約金22萬余元（每天房價總額的0.05%），以及延遲辦理房產(chǎn)登記的違約金18萬元（180萬元房價總額的10%）。

法院認為，陳小姐按照合同約定支付了定金和首付，并申請了銀行貸款，但李先生在收到定金后沒有按照合同約定的時間申請?zhí)崆斑€款。即使李先生提前還貸的期限合理延長，她也應在2014年2月前還清貸款并取消抵押貸款。可見，正是由于李先生逾期未還清貸款以拖延辦理產(chǎn)權登記的交易交付手續(xù)，李先生已構成違約，應承擔遲延辦理產(chǎn)權登記的責任。合同約定的交付時間為交易交付前一個月，即李先生應于2014年3月交付，但直到2014年11月才交付。李先生逾期交房也應承擔違約責任。但陳小姐沒有提供李先生違約造成損失的證據(jù)，違約金協(xié)議過高。因此，法院將違約金的賠償標準調整為每天支付房價的萬分之三，兩次違約金合計超過10萬元。

提醒：如果合同規(guī)定的違約金過高，您可以申請降低。據(jù)知情人透露，在二手房銷售過程中，辦理銀行按揭貸款的不確定性使得雙方辦理手續(xù)的時間約定往往模糊不清。雙方都應該保護自己的權益，并特別注意這樣一個協(xié)議。從本案可以看出，雖然雙方在合同中約定了賠償標準，但法院最終還是根據(jù)自己的判斷降低了賠償標準，因為根據(jù)《人民法院關于〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，人民法院應當以實際損失為依據(jù)，按照公平、誠實信用的原則，予以計量和裁定。就李先生而言，雖然存在違約，但雙方最終完成了交易過戶。陳小姐沒有提供實際損失的證據(jù)，因此對違約金進行了調整。因此，有必要提醒交易雙方，一些買賣雙方為了維護自身權益，在違約條款中提出過高的賠償標準，但在實際糾紛中，會根據(jù)實際損失來決定，因此，合理主張權益更為妥當。合同雙方如李先生按約定履行義務時，因逾期未付預付款而遭受損失。你知道嗎