-江蘇宜興法院判決江南公司執行異議案判決依據不影響預售商品房合同當事人行使約定的解除權。判決解除合同后，法院應當中止預封存房屋的執行，但有權強制執行被執行人的債權。2009年12月29日，江蘇宜興江南避暑山莊有限公司（以下簡稱江南公司）與孫友英夫婦簽訂商品房預售買賣合同，首付108萬元，余款400萬元。孫某與妻子、江南公司和交通銀行宜興分行簽訂了房地產抵押貸款合同。交通銀行起訴江蘇省宜興市人民法院，指控孫友英夫婦未按約定還款。宜興法院判決孫友英夫婦償還貸款本息373萬余元，江南公司承擔連帶償還責任。在毛文廣與孫有英的民間借貸糾紛案中，宜興法院查封了孫有英購買的西渚鎮云海澗11號別墅，判令孫有英夫婦承擔償還毛文廣1000萬元的連帶責任。立案執行后，江南公司對執行提出異議，要求暫緩執行措施。在江南公司訴孫友英夫婦一案中，宜興法院于2013年9月17日進行民事調解，終止江南公司與孫友英于2009年12月29日簽訂的商品房買賣合同。根據《民事訴訟法》第二百二十七條的規定，宜興市法院裁定對宜興市西渚鎮云海澗11號執行中止。本案爭議焦點在于預售商品房經法院蓋章后，合同當事人能否行使終止合同的權利，以及合同終止后法院如何繼續履行合同。法院的預查封不影響預售商品房合同當事人行使解除權。理由如下：

（1）被執行人的合同權利未受到損害。預查封是《關于規范人民法院執行協助國土資源和房地產行政主管部門依法執行的通知》中新確立的一項強制執行措施。其效力是禁止查封機關以外的主體對被查封的財產進行有害的處分。預檢后是否允許當事人解除合同，取決于被執行合同的利益是否受到不可預見的損害。在這種情況下，房屋買賣合同中規定，開發商在承擔還貸擔保責任后未得到補償的，可以解除合同。條件滿足時終止合同是買方在預查封時可以預見的風險，不存在因合同終止而造成額外損失的可能性，因此可以行使約定的終止權。但由于預蓋章的不可預見性，可能導致被執行人的合同利益受到不當損害，不應允許。（2）合同終止的條件已經滿足。《合同法》第九十三條第二款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件具備時，有權解除合同的人可以解除合同。”在本案中，江南公司與孫友英簽訂了合同，并明確約定了終止條款。江南公司可以通過訴訟方式解除合同。（3） 商品房買賣合同的目的不能實現。合同的目的是賣掉房子，拿到房款。本案中，江南公司在承擔還貸擔保責任后，未能取得房地產合同對價。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣解釋》）第二十三條明確規定，買受人“未訂立擔保貸款合同”（即：，未足額支付房價款），導致不能繼續履行買賣合同的，對方可以要求解除合同。買受人不履行還款義務，導致出賣人承擔連帶擔保責任，這與未簽訂擔保貸款合同導致房屋買賣合同無法履行基本相同。商品房預售合同終止后，法院應當暫停執行預封存房屋，但有權強制執行開發商到期的債權。

程序。（1） 預查封裁定書和協助執行通知書應當一并送交開發商，告知開發商預查封的效力和事后要求解除合同的相關義務：房屋預查封和擔保的實際履行情況責任向司法機關公開；購房人不得退還自己收取的房款；由此造成的損失或違約金，在查封索賠前無權獲得賠償。（2） 銀行在合同解除訴訟中的地位。根據《商品房銷售解釋》第二十五條規定，銀行作為被擔保人，可以通過獨立第三人或聯合審判的方式解決商品房銷售合同糾紛中的擔保貸款糾紛。

實體。同時明確解除合同行為的法律后果。《合同法》第九十七條規定，合同終止后已經履行的，當事人可以要求賠償，采取其他補救措施，并有權要求損害賠償。雖然《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十八條是針對被執行人購買的不需要辦理轉移登記的第三人財產，其第二款關于第三人解除合同后的后續處理值得借鑒。因此，解除合同的判決應當明確，出賣人應當收回房屋，并將購房款本息返還給買受人。（2）賣方收取購買價格的返還。出賣人返還的購房款包括買受人實際支付的購房款和購房貸款。無論出賣人是否履行了連帶擔保義務，仍應當將包括銀行按揭貸款在內的全部貨款退還買受人，不得以債務抵銷部分的擔保責任。（3） 解除合同訴訟中的違約金或者利息、訴訟費用等損失，應當在預封存債權實現后予以賠償。就預查封標的而言，預查封債權優先于普通債權，因出賣人解除合同造成的違約金或者損失，是在采取預查封措施后產生的，屬于后一債權。你知道嗎