房地產(chǎn)投機“次貸危機”模式的幽靈是什么？

上述一線城市炒房的“終極模式”是：夫妻在北京有套房，丈夫只把房子寫在妻子名下，然后假離婚。現(xiàn)在房子的價格是700萬元。丈夫讓妻子以1000萬元的價格把房子賣給他，首付300萬元，貸款700萬元。就這樣，夫妻倆繼續(xù)住在房子里，卻多了700萬元。投資收益700萬元，正好可以用來還房貸。如果房價大幅下跌，丈夫就不付房貸，讓銀行把房子拿走。這樣，夫妻倆的房子就能在較高的水平上實現(xiàn)；如果房價繼續(xù)上漲，丈夫真的可以在適當?shù)臅r候賣掉，賺取差價。這樣，無論漲跌，都能穩(wěn)賺不虧，炒高房價。現(xiàn)在北京、上海和深圳的很多人都在這樣做，這就是“次貸危機”的根源。

聽起來很吸引人，想想也很相似！

經(jīng)過仔細分析，它真的很劃算。如果你手上有700多萬現(xiàn)金，可以用來投資，投資收益可以償還房貸；當然，你也可以用來炒房。畢竟，一線城市的房地產(chǎn)市場正在蓬勃發(fā)展。此時，兩個人同時擁有2~3套房，可使收入翻番。

鑒于一線城市房價漲幅較大，存在向下調(diào)整的可能；如果房價降到700萬元以下，就砍掉，把房子交給銀行；如果房價繼續(xù)上漲700萬元以上，就誠實地償還房貸，畢竟，房地產(chǎn)增值是劃算的。

也就是說，如果這種操作方式成功，對于房地產(chǎn)投機客來說，確實是“無資金、無利潤”的生意，賺錢是自己的，風險是銀行的，對于一套價值700萬元的房子，如果購房者拿到700萬元的貸款，實際上是零首付，這與2008年次貸危機期間美國銀行業(yè)給低收入群體零首付的做法是一樣的。

但第一次模擬考試如何操作？

必須了解“次貸危機”模式的可操作性。我們可以問這樣幾個問題：

問題，銀行會不會給700萬的房產(chǎn)定價，銀行會不會借給你700萬？

首先，需要明確的是，二手房交易數(shù)量和銀行貸款數(shù)量是根據(jù)估價價格而不是交易價格來確定的。銀行會選擇專業(yè)的第三方機構(gòu)進行評估，這類第三方機構(gòu)通常與銀行（分行或支行）有固定的業(yè)務伙伴關系。

如果一個房地產(chǎn)的市場價格是700萬元，估價機構(gòu)給出的估價一般在700萬元左右，不會突然跳到1000萬元。據(jù)某銀行信貸經(jīng)理介紹，在實際評估中，為了控制風險，實際評估值可能會根據(jù)市場價格進行折現(xiàn)。

問題二：您是否符合先向銀行貸款700萬元的條件？

任何有貸款經(jīng)驗的人都知道，銀行會要求貸款人提供個人賬戶的資金流量，即衡量借款人的第一還款來源；在銀行的實際操作中，抵押品只是第二還款來源，而銀行本身也非常不愿意看到抵押品被處置。在“次貸危機”模式中，丈夫需要700萬元的貸款。如果采用等額本息還款法（30年），丈夫每月需償還房屋貸款3.7萬元——按照貸款金額不超過月收入50%的比例，要求借款人月收入達到7.4萬元！

公開數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1，收入分別為52859元、52962元、44633.30元，年收入不足7.4萬元。從普通居民那里獲得這么高的貸款幾乎是不可能的。問題3：熟悉銀行業(yè)務員是否可行？

除專業(yè)評估機構(gòu)外，銀行業(yè)務員還將現(xiàn)場調(diào)查抵押貸款（即房地產(chǎn)）情況。如果成交價格明顯高于周邊同類型房價，銷售人員難免會引起警覺。但如果這種模式下的丈夫?qū)︺y行職員非常熟悉，他能避免嗎？

答案是否定的。銀行有嚴格的風險控制程序，信貸的最終審批權(quán)不在業(yè)務人員手中，無論是分行還是總部。具體情況根據(jù)各家銀行的規(guī)定而有所不同。因此，目前我國住房貸款的首付水平遠高于國外，這也是銀行控制風險的一個極其重要的手段。銀監(jiān)會和中國人民銀行在這方面也有非常嚴格的監(jiān)管，因此可以保證中國不會出現(xiàn)“次貸危機”（除非房價下跌超過首付比例，但這種可能性非常小）。問題4：你真的不怕假離婚成真嗎？最后，讓我們談談假離婚的話題。假離婚不僅是對法律的不尊重和對婚姻的褻瀆，更是一種潛在的法律風險。法律上沒有“假離婚”的概念。只要婚姻雙方依法辦理了離婚登記手續(xù)，婚姻關系就會終止，所以假離婚的法律后果與真離婚是完全一致的。假離婚是一種違反法律的欺詐行為。如果有證據(jù)證明是假離婚，購房按揭貸款資格將不受法律保護。

同時，婚姻登記和離婚登記必須在雙方自愿的基礎上進行。離婚登記已經(jīng)辦理完畢，沒有法律證據(jù)支持注銷登記的，或者另一方不愿意再婚的，婚姻關系不能恢復。在購房糾紛案件中，假離婚、假離婚成真的案件層出不窮。恐怕不是每個人都能承擔這個風險。你知道嗎