法律咨詢：

2008年，我付了所有的錢買房。開(kāi)發(fā)商承諾在交房后36個(gè)月內(nèi)支付高額獎(jiǎng)金，并同意4個(gè)月內(nèi)交房。合同上還說(shuō)，如果逾期，開(kāi)發(fā)商將向我支付千分之三的違約金。沒(méi)想到，幾個(gè)月前，開(kāi)發(fā)商剛剛通知我拿鑰匙。他應(yīng)該給我11萬(wàn)元作為罰款。我和他們商量過(guò)，不需要支付違約金，但我換了大一點(diǎn)的房子，開(kāi)發(fā)商不同意。我可以起訴要求違約金嗎？現(xiàn)在我沒(méi)有房子的鑰匙。如果我起訴，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)不把房子給我？我買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商的五證不全。律師答復(fù)：合同約定了逾期交貨的違約責(zé)任。你可以通過(guò)法律途徑要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果五證不全，那就看哪一證缺失了。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》中明確規(guī)定，出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》證明的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同視為無(wú)效，但是出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)定為有效。此外，《解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效、解除或者解除的，買受人可以要求返還已支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款和利息，并賠償損失：，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞未取得商品房的；（二）故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已出售給他人的事實(shí)第三人或該房屋已被拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/P>

一般來(lái)說(shuō)，本合同視為無(wú)效，但您可以要求其付款，承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任，并賠償包括房?jī)r(jià)差價(jià)在內(nèi)的一切損失。

專家對(duì)延期交房的看法：

在接受“延期交房”話題采訪時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士表示，與開(kāi)發(fā)商相比，購(gòu)房者在涉及房地產(chǎn)糾紛時(shí)往往是“弱勢(shì)群體”，購(gòu)房者只有在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成時(shí)才會(huì)考慮法院起訴開(kāi)發(fā)商多次交房，但距離交房時(shí)間卻很長(zhǎng)，有的長(zhǎng)達(dá)一到兩年，在2000年，雙方經(jīng)常就訴訟時(shí)效問(wèn)題爭(zhēng)論了很久，這“耗費(fèi)了時(shí)間和精力”。大多數(shù)訴諸法律的買家對(duì)此感到頭痛。不過(guò)，仍有不少當(dāng)事人認(rèn)為，訴訟是促成違約金調(diào)解的最佳方式，因?yàn)榧词褂猩先f(wàn)個(gè)理由，多數(shù)開(kāi)發(fā)商也站不住腳。

對(duì)于不打官司的買家來(lái)說(shuō)并不容易。有的開(kāi)發(fā)商往往同意支付少量的房地產(chǎn)違約金，有的則不再要求延期賠償。如果延誤時(shí)間長(zhǎng)，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)“絞盡腦汁耍花招”，將違約金換算成物業(yè)費(fèi)、裝修押金、水電費(fèi)等，購(gòu)房者認(rèn)為這是回款，但事后往往會(huì)以各種理由扣除這些費(fèi)用。你知道嗎