浙江省一位三線城市的官員在接受《21世紀經(jīng)濟報道》采訪時表示，2013年以來，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的投資熱降溫，地方財政捉襟見肘。政府曾要求房地產(chǎn)企業(yè)在“未來三年”內(nèi)墊付相關(guān)稅費以救急。如今，由于企業(yè)沒錢，“預繳稅款”的局面不再出現(xiàn)。

在經(jīng)濟增長和“房地產(chǎn)依賴”轉(zhuǎn)變的背景下，房地產(chǎn)市場的“去庫存”正在從市場行為轉(zhuǎn)變?yōu)檎稳蝿铡４汗?jié)前后，不少地方出臺房地產(chǎn)市場政策，采取信貸杠桿、稅收減免、優(yōu)化結(jié)算、房價補貼、政府回購等形式“去庫存”。很多地方都制定了具體的任務和目標，江西省出臺的政策甚至包括了對地方政府的“問責”規(guī)定。

在我國城市化進程中，房地產(chǎn)不僅是一項民生工程，而且與地方經(jīng)濟、土地財政、金融體系息息相關(guān)。因此，在地方政府看來，樓市的“去庫存”可以說是一件非常重要的事情，而“上鋼在線”是無法解決的。但現(xiàn)實并不樂觀。**據(jù)證券統(tǒng)計，目前全國房地產(chǎn)庫存量接近98.3億平方米，去資本化周期接近10年。多數(shù)受訪者認為，這主要是前幾年“房地產(chǎn)經(jīng)濟”的必然結(jié)果。在當前寬松的信貸環(huán)境下，房地產(chǎn)市場也將迎來一輪交易熱潮，但在市場結(jié)構(gòu)日益分化的情況下，市場仍存在較大風險。

去庫存已經(jīng)成為一項“政治任務”

這一輪地方政府出臺去庫存政策，始于去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議。上述會議指出，2016年結(jié)構(gòu)性改革要重點抓好五大工作，“解決房地產(chǎn)庫存”就是其中之一。

此后，全國多個省份公開表態(tài)“去庫存”。截至目前，江西、內(nèi)蒙古、福建、重慶已以省級政府名義下發(fā)文件。此外，不少城市還分別出臺了相關(guān)政策。具體的政策措施，包括加大信貸杠桿、稅收減免、優(yōu)化結(jié)算、房價補貼、政府回購等諸多方面，政府讓利的跡象明顯。四川眉山直接補貼房價，給符合條件的購房者500元/平方米。

一些地方還制定了具體的“去庫存”目標。安徽省、湖南省明確今年棚改貨幣化安置比例不低于50%；**東營市強調(diào)，2016年全市要實現(xiàn)5.5萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，城鄉(xiāng)居民1.9萬人全面市民化。江西省下發(fā)的文件中明確指出，“要加強檢查考核，對未履行去庫存穩(wěn)定市場主體責任、效果不明顯的市縣進行約談問責。”。這也是第一個將“去庫存”變成政治任務的省份。在我國房地產(chǎn)調(diào)控史上，實行問責聯(lián)動，只有兩大先例：2010年至2012年，住房和城鄉(xiāng)建設部連續(xù)三年與地方政府簽訂《保障性住房目標責任書》，就保障性住房建設規(guī)模和開工時間達成協(xié)議。如果不能有效完成，主要領(lǐng)導將受到行政處分，甚至降職、撤職的處罰也很嚴厲。

2013年2月，“新國五條”要求各地制定住房價格控制目標，對未完成上述目標的城市也要問責。

“把‘去庫存’提高到政治層面，說明房地產(chǎn)庫存壓力對地方經(jīng)濟影響很大。”**首席房地產(chǎn)分析師表示，與上述兩種情況不同，這是地方政府落實問責的舉措，這進一步說明了問題的嚴重性。

低估庫存

在一些機構(gòu)的分析中，單是庫存規(guī)模就超出了很多人的想象。根據(jù)截至去年10月的數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)業(yè)實際庫存約98.3億平方米。分為三部分：待售商品房6.86億平方米，尚未開工企業(yè)拿地42.3億平方米，在建商品房庫存49.1億平方米。

其中，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比在280%以上，太原、濟南、連云港的供需比在180%以上，是庫存過剩的“重災區(qū)”。

該機構(gòu)指出，以過去5年年均11.5億平方米的銷售速度，在沒有新增供應的情況下，需要8.5年才能完成所有的去城市化。考慮到未來幾年銷售面積可能回落到每年10億平方米，相應的去城市化周期約為9.8年。

這部分庫存對當?shù)亟?jīng)濟的影響不可小覷。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，供大于求的結(jié)果是企業(yè)拿地積極性下降，直接影響地方財政收入。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，2015年全國房地產(chǎn)企業(yè)購地面積下降31.7%，土地成交價格下降23.9%。

浙江省一位三線城市的官員在接受《21世紀經(jīng)濟報道》采訪時表示，2013年以來，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的投資熱降溫，地方財政捉襟見肘。政府曾要求房地產(chǎn)企業(yè)在“未來三年”內(nèi)墊付相關(guān)稅費以救急。如今，由于企業(yè)沒錢，“預繳稅款”的局面不再出現(xiàn)。

2015年10月，一家外國房地產(chǎn)公司因資不抵債而破產(chǎn)。老板選擇在辦理破產(chǎn)清算手續(xù)前逃跑，將大量壞賬留給當?shù)劂y行。春節(jié)期間，一些業(yè)主要求政府退房，但問題一直沒有解決。《房地產(chǎn)經(jīng)濟》總結(jié)了近幾年來許多城市的發(fā)展模式。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型乏力的情況下，房地產(chǎn)市場的降溫更是雪上加霜。因此，以去庫存為基礎(chǔ)的“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”顯得尤為重要。實際上，與中央經(jīng)濟工作會議確定的基調(diào)相比，地方政府對市場的感知更早。2013年下半年，魯西南某市因市場嚴重過剩，暫停新區(qū)土地供應，將賣房任務攤派給公務員。在行政力量的干預下，類似的情況有望發(fā)生。在多數(shù)受訪者看來，隨著“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的打響，未來將有更多城市出臺相關(guān)政策。張煒認為，這些政策將繼續(xù)以“組合拳”的形式推出，其手段很難超出現(xiàn)有范圍，但其執(zhí)行力度肯定會加大。

有分析指出，未來甚至不排除中央出臺相關(guān)稅收和信貸新政策，這將繼續(xù)給房地產(chǎn)市場帶來利好。2月17日，央行、住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部上調(diào)公積金存款利率，被視為刺激交易的政策。

在寬松的信貸環(huán)境下，這些政策“組合拳”可能會起到一定的作用。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬億元，單月創(chuàng)歷史新高，同比增加1.04萬億元。其中，家庭貸款增加6075億元，其中短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元。從以往的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場的走勢與信貸環(huán)境直接相關(guān)。央行罕見的大規(guī)模“放水”，無疑將刺激市場成交和房價。但他也提醒說，這種“放水”可能出現(xiàn)“先松后緊”的情況。一旦下半年出現(xiàn)收縮，可能會導致整個市場的調(diào)整。

目前一線城市地價、房價不斷上漲，甚至超過居民購買力。因此，戰(zhàn)爭是值得的