2007年12月24日，某房地產開發公司（以下簡稱開發公司）與羅先生簽訂購房合同。根據合同約定，開發公司將以141870元的價格向羅先生出售一套建筑面積106.19平方米的房屋。羅先生在簽訂合同時支付了52177元，12月14日支付了693元，住房貸款支付了8.9萬元。物業開發公司應當在2008年8月31日前將已登記的商品房交付羅先生使用。合同中明確規定了逾期交貨的違約責任：逾期交貨不超過60天的，開發公司自合同規定的最終交付期第二天起至實際交付日止，按日向羅先生支付已付購房款的萬分之三；逾期交付超過90天的，羅先生有權解除合同；逾期交付超過90天的，羅先生有權解除合同；羅先生要求繼續履行合同的，繼續履行合同，開發公司按日向羅先生支付已付購房款0.03%的違約金。

合同還規定，產權登記的期限為：商品房交付使用后60日內辦理房地產證。合同中還規定了其他事項。合同簽訂后，羅先生按約定向物業開發公司支付了141870元。2009年8月1日，該房地產開發公司建造的房屋于2009年10月5日竣工并經建設單位、勘察單位、施工單位、監理單位驗收。2009年12月2日，開發公司與羅先生辦理了交接手續。

“我向房地產開發公司支付了購房款，但開發公司于2009年12月2日將房屋交付給我，逾期458天。”由于房屋交付延遲，羅先生將開發公司起訴至萬州區人民法院，請求法院判決開發公司支付逾期交房違約金19492.94元，并承擔本案訴訟費用。開發公司辯稱，合同簽訂后，由于萬州區2007年下半年發生旱情，2008年發生“5.12”地震，工程進度受到影響。根據合同，逾期交貨的違約金為已付貨款的3%，而不是每天萬分之三。公司于2009年6月16日通知羅先生收房，但羅先生遲遲不收房并非物業開發公司的違約行為，物業開發公司在此期間不應承擔違約責任。

萬州區法院認為，羅先生與物業開發公司簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，是有效合同。本合同的內容對雙方均有約束力，雙方應按照本合同履行各自的義務。

羅先生已按約定向開發公司支付了購房款，物業開發公司應在約定期限內將驗收合格并登記備案的房屋交付給羅先生。開發公司稱未能如期交房是由于2007年下半年干旱和2008年“5.12”地震對項目建設進度的影響，不屬于違約，不予受理。

開發公司所建樓房于2009年8月1日竣工，并于2009年10月5日通過建設單位、勘察單位、施工單位、監理單位驗收。沒有設計單位簽字，沒有備案登記，仍然不符合約定的交付條件。羅賢生有權拒絕接受該房屋。鑒于羅先生已于2009年12月2日接管該房屋，羅先生要求物業開發公司在接管房屋前支付違約金的主張符合合同約定，并予以支持。萬州區法院一審中，被告開發公司向原告羅先生支付違約金19492.94元。案件受理費288元，由被告承擔。律師觀點：地震本來就是不可抗力，但并非所有不可抗力因素都能成為免責事由。要綜合考慮是否存在不可預見、無法避免、無法彌補的損失等主客觀因素。本案中的地震發生在汶川，沒有給萬州造成實際損失，這不符合第三要素；干旱可能導致農作物減產，這符合不可抗力的特點，但對房地產開發沒有實際影響，因此不能作為免責理由。因此，在判斷不可抗力因素時，必須綜合考慮各種主客觀原因，才能準確把握。你知道嗎