1、 買受人已交付定金(定金或認購金),但尚未簽訂正式《商品房預售合同》的:買受人已向出賣人支付定金(定金或認購金),但未說明支付性質,且無約定的,買受人可以直接向出賣人或其代理人要求支付定金押金返還貨款。
出賣人銷售的項目有《預售許可證》或產權證的,買賣雙方約定支付的金額為定金,買賣雙方未能就《商品房買賣合同》達成協議,最終不簽訂合同的,已付金額不予收取,押金不予退還。姜濤律師和劉琳律師認為,這種協議違反了公平正義的原則,應屬于強迫交易行為。在本案中,如果出賣人拒絕退還定金,買受人可以直接向法院起訴,但《商品房銷售管理辦法》第二十二條似乎同意這種約定。買賣雙方已向房地產主管部門辦理預售登記,但房屋尚未交付使用。在這個階段,如果一方想退房,應該先和另一方協商,看能否達成協議。如果雙方達成協議,應以書面形式表示并簽署正式退房協議。約定的內容應主要包括雙方約定解除原房屋買賣合同、違約責任由誰承擔、如何退房、如何履行等。
如果買賣雙方中的一方違約而未能達成協議,要求終止合同的一方應通知另一方。通知到達對方時,合同終止。對方當事人有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認終止合同的效力。雙方協商不成退房協議的,可以直接向法院或者仲裁機構起訴或者申請仲裁。另外,雙方應到房地產登記機關辦理注銷預售登記。
如果買家想在定金階段退房,操作就不那么容易了。雖然交納定金不是購房的法定程序,但一旦雙方簽訂認購書并交納定金,就具有法律效力。此時,如果要再次退房,必須是退房的合法理由,否則將承擔違約責任。當買受人已交納定金(定金或認購金),但尚未簽訂正式的《商品房預售合同》時:如果買受人已向出賣人交納定金(定金或認購金),但未說明付款性質,沒有約定,在這種情況下,買受人可以直接向出賣人或其代理人付款。
出賣人銷售的項目有《預售許可證》或《產權證》的,買賣雙方約定支付的金額為定金,買賣雙方未就《商品房買賣合同》達成協議,且未簽訂合同的,支付的金額將被沒收,押金將不予退還。
經項目質監單位核實業主主體結構質量不合格的,買受人有權退房,終止商品房買賣合同,并要求開發商賠償損失。
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