開發(fā)商是否應(yīng)支付違約懲罰性賠償金是《解釋》規(guī)定的亮點。根據(jù)《解釋》中有關(guān)適用懲罰性賠償原則的規(guī)定,買方必須滿足以下三個條件退房并要求雙倍賠償。一是所購房屋必須屬于《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。《解釋》第一條作出明確規(guī)定。其次,懲罰性賠償只能適用于惡意違約和欺詐行為。要獲得雙倍的賠償,首先必須查明欺詐行為。從民法的角度看,欺詐是指當(dāng)事人一方故意捏造虛假或者歪曲事實,使表意者產(chǎn)生誤解,違背真實意思的行為。欺詐應(yīng)當(dāng)具備以下要件:一是賣方的惡意違約和欺詐行為;二是賣方的主觀惡意;三是欺詐行為與買方的錯誤及其故意之間存在因果關(guān)系;四是損害后果。賣方欺詐、惡意違約行為必須屬于本解釋第八條、第九條規(guī)定的懲罰性賠償五種情形。此外,虛假廣告、押金陷阱、質(zhì)量缺陷、逾期證書等違約行為,只能要求賣方按照合同及相關(guān)法律法規(guī)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。三是必須導(dǎo)致商品房買賣合同無效,或者合同解除、解除,使買受人無法取得房屋。
。《合同法》第一百零七條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任,第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照合同約定履行合同義務(wù),給對方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失,包括履行合同后可能獲得的利益,但不得超過違約方在訂立合同時所預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違約可能造成的損失。”對于購房認(rèn)購的法律效力,有人認(rèn)為,根據(jù)《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,未取得預(yù)售許可證訂立的合同違反了法律的強制性規(guī)定,不應(yīng)具有法律效力。此外,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》還規(guī)定,出賣人未取得商品房預(yù)售許可證,與買受人訂立商品房預(yù)售合同的,應(yīng)視為無效。雖然法律規(guī)定未取得預(yù)售許可證的房屋不得預(yù)售,但由于預(yù)售合同的簽訂是預(yù)售前的一個階段,仍應(yīng)按照合同法的一般規(guī)定來判斷合同的效力。至于預(yù)售許可證,只是房地產(chǎn)開發(fā)商履行預(yù)售合同的條件之一,并不影響合同的效力。
開發(fā)商應(yīng)該為違約支付懲罰性賠償金嗎?在違約的情況下,買受人可以收集證據(jù)要求開發(fā)商償還,但具體賠償要視相應(yīng)條件而定。如果遇到開發(fā)商違約,要求他們承擔(dān)相應(yīng)的賠償條件或要求,可以在網(wǎng)上咨詢法巴網(wǎng)專業(yè)律師。你知道嗎
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張達(dá)鴻律師,中華人民共和國注冊律師、中華律師協(xié)會會員、廣州律師協(xié)會會員,現(xiàn)任廣東安國律師事務(wù)所專職律師,從事法律工作近十年,具有豐富的訴訟和非訴的經(jīng)驗。擅長處理勞動爭議、交通事故、合同糾紛、房產(chǎn)糾紛、婚姻家庭、公司股權(quán)并購及各類刑事案件。自執(zhí)業(yè)以來,承辦過包括刑事、民事、經(jīng)濟合同、勞動爭議在內(nèi)的各類典型案件,同時兼任多家企業(yè)常年法律顧問。經(jīng)辦的刑事案件中,有多人被取保候?qū)徎虮恍婢徯?在經(jīng)濟合同事務(wù)以及債權(quán)債務(wù)方面,從事法律成功的為當(dāng)事人追回多催不還的欠款以及貨款;在勞動工傷方面,為勞動者追回拖欠的工資、加班費、經(jīng)濟補償金、賠償金,工傷事故方面,抓住關(guān)鍵點,成功為當(dāng)事人申請認(rèn)定為工傷,實現(xiàn)勞動者的權(quán)益最大化。
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