開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)支付違約懲罰性賠償金是《解釋》規(guī)定的亮點(diǎn)。根據(jù)《解釋》中有關(guān)適用懲罰性賠償原則的規(guī)定,買(mǎi)方必須滿(mǎn)足以下三個(gè)條件退房并要求雙倍賠償。一是所購(gòu)房屋必須屬于《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。《解釋》第一條作出明確規(guī)定。其次,懲罰性賠償只能適用于惡意違約和欺詐行為。要獲得雙倍的賠償,首先必須查明欺詐行為。從民法的角度看,欺詐是指當(dāng)事人一方故意捏造虛假或者歪曲事實(shí),使表意者產(chǎn)生誤解,違背真實(shí)意思的行為。欺詐應(yīng)當(dāng)具備以下要件:一是賣(mài)方的惡意違約和欺詐行為;二是賣(mài)方的主觀惡意;三是欺詐行為與買(mǎi)方的錯(cuò)誤及其故意之間存在因果關(guān)系;四是損害后果。賣(mài)方欺詐、惡意違約行為必須屬于本解釋第八條、第九條規(guī)定的懲罰性賠償五種情形。此外,虛假?gòu)V告、押金陷阱、質(zhì)量缺陷、逾期證書(shū)等違約行為,只能要求賣(mài)方按照合同及相關(guān)法律法規(guī)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。三是必須導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,或者合同解除、解除,使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。
?!逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任,第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照合同約定履行合同義務(wù),給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失,包括履行合同后可能獲得的利益,但不得超過(guò)違約方在訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因違約可能造成的損失?!睂?duì)于購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的法律效力,有人認(rèn)為,根據(jù)《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,未取得預(yù)售許可證訂立的合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,不應(yīng)具有法律效力。此外,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》還規(guī)定,出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證,與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同的,應(yīng)視為無(wú)效。雖然法律規(guī)定未取得預(yù)售許可證的房屋不得預(yù)售,但由于預(yù)售合同的簽訂是預(yù)售前的一個(gè)階段,仍應(yīng)按照合同法的一般規(guī)定來(lái)判斷合同的效力。至于預(yù)售許可證,只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行預(yù)售合同的條件之一,并不影響合同的效力。
開(kāi)發(fā)商應(yīng)該為違約支付懲罰性賠償金嗎?在違約的情況下,買(mǎi)受人可以收集證據(jù)要求開(kāi)發(fā)商償還,但具體賠償要視相應(yīng)條件而定。如果遇到開(kāi)發(fā)商違約,要求他們承擔(dān)相應(yīng)的賠償條件或要求,可以在網(wǎng)上咨詢(xún)法巴網(wǎng)專(zhuān)業(yè)律師。你知道嗎
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王宜丹律師,河南洛陽(yáng)人,河南良承律師事務(wù)所專(zhuān)職律師,擅長(zhǎng)處理合同糾紛、婚姻家事糾紛、追償權(quán)糾紛、交通事故損害賠償糾紛等各類(lèi)民事糾紛案件,法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)扎實(shí),辦案經(jīng)驗(yàn)豐富。 本人執(zhí)業(yè)以來(lái),秉著“信譽(yù)為本”、“客戶(hù)至上”的執(zhí)業(yè)精神,倡導(dǎo)“法理精神和服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”的理念,始終堅(jiān)持“憲法法律至上、社會(huì)公平正義至上、當(dāng)事人合法權(quán)益至上”的執(zhí)業(yè)追求,在法學(xué)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域不斷學(xué)習(xí),深入研究。力求以學(xué)者的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度,專(zhuān)家的服務(wù)水準(zhǔn),為委托人提供優(yōu)質(zhì)高效、盡職盡責(zé)的法律服務(wù)!
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