在真正的商品房業(yè)務(wù)中，開發(fā)商通常在購買商品房前簽訂正式的預(yù)售合同，購房者先認(rèn)購，簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購者支付定金，并同意在一定期限內(nèi)簽訂預(yù)售合同。在簽訂認(rèn)購書時，開發(fā)商通常不申請預(yù)售許可證。在一定時期內(nèi)，司法部門通常認(rèn)為認(rèn)購書是無效的，因為它違反了房地產(chǎn)銷售管理的相關(guān)強制性規(guī)定。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格波動較大，一些開發(fā)商為了獲取更多的利益，往往將房地產(chǎn)賣給他人，這對認(rèn)購者是相當(dāng)不利的。現(xiàn)在司法部門認(rèn)為認(rèn)購是有效的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條、第五條規(guī)定了預(yù)售合同簽訂前的認(rèn)購行為，承認(rèn)認(rèn)購書，即：，確認(rèn)認(rèn)購書的有效性。因此，開發(fā)商或認(rèn)購人不得以開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由要求確認(rèn)認(rèn)購無效。認(rèn)購人有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并簽訂預(yù)售合同。但是，有些法院不支持這一點，認(rèn)為法律不能強制平等主體的當(dāng)事人訂立合同。

2。房價波動不大時，認(rèn)購人有權(quán)要求開發(fā)商雙倍交定金。當(dāng)房價明顯上漲時，認(rèn)購人除了交納定金罰款外，還可以要求開發(fā)商賠償差價損失。如廣州法院對住宅樓的降價損失按差價的20%計算。

約定的違約賠償金

違約賠償金由雙方約定，為約定的違約賠償金。約定違約金是一種合同關(guān)系，稱為違約金合同。這種合同是從屬的。主合同無效，違約金合同無效。違約金合同是一種有別于定金合同的允諾合同，不以預(yù)付款為必要條件。約定違約金也是一種附條件合同。通常，如果違約發(fā)生，違約金合同將生效；如果違約不發(fā)生，違約金合同將不生效。違約的種類很多，違約金合同分為一般性違約和具體性違約。一般違約金合同是指當(dāng)事人對違約行為不作具體區(qū)分，一般同意支付違約金的合同。具體違約金合同是指當(dāng)事人就不同的違約行為約定的違約金，如約定的根本違約違約金、不履行債務(wù)違約金、部分履行債務(wù)違約金、遲延履行債務(wù)違約金等債務(wù)。

以上是相關(guān)答案。在簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購書時，需要交納定金，這是開發(fā)商為避免購房者違約而普遍要求的。如果出現(xiàn)違約，開發(fā)商可以要求對方支付違約金，定金不能退還。如果您有其他法律問題，可以向律師事務(wù)所咨詢。你知道嗎