1、 在一定時(shí)期內(nèi)，司法部門(mén)通常認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是無(wú)效的，因?yàn)樗`反了房地產(chǎn)銷售管理的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大，一些開(kāi)發(fā)商為了獲取更多的利益，往往將房地產(chǎn)賣給他人，這對(duì)認(rèn)購(gòu)者是相當(dāng)不利的。現(xiàn)在司法部門(mén)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)是有效的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、第五條規(guī)定了預(yù)售合同簽訂前的認(rèn)購(gòu)行為，承認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)，即：，確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)的有效性。因此，開(kāi)發(fā)商或認(rèn)購(gòu)人不得以開(kāi)發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由要求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)無(wú)效。第二，如果開(kāi)發(fā)商違約，開(kāi)發(fā)商該怎么辦？1認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并簽訂預(yù)售合同。但是，有些法院不支持這一點(diǎn)，認(rèn)為法律不能強(qiáng)制平等主體的當(dāng)事人訂立合同。

2。房?jī)r(jià)波動(dòng)不大時(shí)，認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商雙倍交定金。當(dāng)房?jī)r(jià)明顯上漲時(shí)，認(rèn)購(gòu)人除了交納定金罰款外，還可以要求開(kāi)發(fā)商賠償差價(jià)損失。如廣州法院對(duì)住宅樓的降價(jià)損失按差價(jià)的20%計(jì)算。第三，如果存在欺詐行為，開(kāi)發(fā)商該怎么辦。合同欺詐是指合同一方為了達(dá)到牟利的目的，故意隱瞞或者歪曲事實(shí)。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者欺詐提供商品或者服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求增加賠償數(shù)額，增加的賠償額為消費(fèi)者購(gòu)買商品或者接受服務(wù)費(fèi)用的兩倍。在實(shí)踐中，對(duì)于是否也應(yīng)適用上述規(guī)定來(lái)增加開(kāi)發(fā)商的欺詐責(zé)任，法學(xué)界存在很大分歧。多數(shù)人認(rèn)為購(gòu)房是一種合同行為，應(yīng)當(dāng)適用合同法，而不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法；也有人認(rèn)為購(gòu)房也是一種消費(fèi)行為，應(yīng)當(dāng)適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售中有下列情形的，買方可以要求終止合同，并要求賣方雙倍返還已付貨款。（一）故意隱瞞沒(méi)有商品房預(yù)售許可證或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證的；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售的事實(shí)對(duì)第三人或者房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置。

雖然最高人民法院的上述規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欺詐案件的法律適用沒(méi)有明確規(guī)定，但從雙倍賠償原則的適用來(lái)看，上述規(guī)定原則上確認(rèn)了購(gòu)房者作為消費(fèi)者的問(wèn)題，這在司法實(shí)踐中具有歷史意義。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于買賣雙方信息的不平等，商品房銷售中的欺詐行為遠(yuǎn)不止上述三種情況，因此希望有識(shí)之士再接再厲，爭(zhēng)取購(gòu)房者作為消費(fèi)者的地位，盡可能保護(hù)購(gòu)房者的利益。需要提醒購(gòu)房者的是，只有三種情況適用雙倍賠償原則，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)不要大意。購(gòu)房時(shí)仍應(yīng)按本書(shū)前幾章所述方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行法律審查，以免上當(dāng)受騙，無(wú)法索賠。

通過(guò)以上文章的詳細(xì)說(shuō)明，我們了解了認(rèn)購(gòu)書(shū)的有效性以及開(kāi)發(fā)商默認(rèn)認(rèn)購(gòu)人的一些相關(guān)問(wèn)題。通過(guò)以上知識(shí)，我們有了很多處理這些問(wèn)題的依據(jù)。希望以上內(nèi)容能解決您的問(wèn)題。如有不明問(wèn)題，律師協(xié)會(huì)還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎