-典型案例

小產(chǎn)權(quán)難以再上市交易

早在上世紀(jì)90年代末，張先生購(gòu)買了一塊擁有50年使用權(quán)的土地，以較低的價(jià)格建造別墅，但他沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。不久前，張先生打算把房子賣掉。雖然房屋中介的評(píng)估價(jià)在1200萬(wàn)元左右，但張先生的別墅沒(méi)有房產(chǎn)證，土地來(lái)源不明。總代理公司不能賣，只能租。由于裝修豪華，別墅的租金從每月1.5萬(wàn)元到1.8萬(wàn)元不等，目前很難找到這樣的客戶。盡快租到別墅還是很困難的。

根據(jù)合同法：“合同無(wú)效或者解除后，應(yīng)當(dāng)返還合同取得的財(cái)產(chǎn)。合同不能退還或者不需要退還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。”因此，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房有可能被政府收回或無(wú)法出售。此外，提醒消費(fèi)者不要輕信一些農(nóng)村房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的承諾，如“可改產(chǎn)權(quán)房”。畢竟，通過(guò)國(guó)土部門辦理手續(xù)有很大的不確定性。

-市場(chǎng)調(diào)研

小樓盤項(xiàng)目大多位于遠(yuǎn)郊

近日，中大恒基房地產(chǎn)營(yíng)銷研究中心對(duì)北京400多個(gè)在售樓盤的調(diào)查分析顯示：目前，在售小樓盤約占總成交量的18%整個(gè)市場(chǎng)，其中絕大多數(shù)分布在遠(yuǎn)郊，占95%。房山區(qū)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目最多，占26.3%，其次是懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū)，分別占20.0%、17.5%和11.3%。價(jià)格方面，在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均價(jià)為3344元/平方米，僅為去年北京8792元/平方米均價(jià)的38%。從不同區(qū)域在售“大小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的均價(jià)對(duì)比來(lái)看，以房山區(qū)為例。目前在售樓盤均價(jià)為4272元/m2，已經(jīng)是北京的低價(jià)區(qū)域。但在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均價(jià)僅為2437元/m2，占大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的57%。通州區(qū)小產(chǎn)權(quán)普通住房均價(jià)3485元/平方米，通州區(qū)五證齊全普通住房均價(jià)5636元/平方米，而每平方米單價(jià)比小產(chǎn)權(quán)普通住宅高2151元。如果你在通州區(qū)購(gòu)買一套100平方米的大產(chǎn)權(quán)普通商品住宅，購(gòu)房和繳稅所需的費(fèi)用要比小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目多出近22.5萬(wàn)元。顯然，小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)是價(jià)格。

市場(chǎng)現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房銷售仍然非常火爆

那么，目前這種小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的銷售情況如何？筆者以購(gòu)房者的名義，撥通了目前在售的幾個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷售電話。

通州一個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷售人員告訴我，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤以來(lái)銷售一直不錯(cuò)。目前只有50-60平方米的一居室在售，均價(jià)在3100元左右，比周邊有正式產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目低1000元左右。當(dāng)被問(wèn)及是否會(huì)有產(chǎn)權(quán)證時(shí)，她予以否認(rèn)。

當(dāng)我撥通房山區(qū)周口店鎮(zhèn)另一個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的電話時(shí)，一位姓蘇的銷售人員告訴我，在售的房子大多是88-108平方米，均價(jià)在1600元左右。他還說(shuō)，每天都會(huì)有往返公主墳的班車。當(dāng)被問(wèn)及此次購(gòu)買能否上市時(shí)，銷售人員予以否認(rèn)，甚至表示可以幫助進(jìn)行私下交易。

筆者隨后走訪了多戶小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。在這些項(xiàng)目中，他們大多不掩蓋自己小產(chǎn)權(quán)的身份。只有房山項(xiàng)目的一位銷售人員表示，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)談得很緊。同時(shí)，他建議“能否盡早購(gòu)買，未來(lái)是否會(huì)被封殺，目前還很難說(shuō)。”——專家提醒，小產(chǎn)權(quán)房將承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目之所以在價(jià)格上具有優(yōu)勢(shì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展房地產(chǎn)多由村鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，土地成本幾乎為零，而且沒(méi)有與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅收，因此成本較低，價(jià)格僅為同區(qū)域商品房的40%-60%。很多購(gòu)房者只看到這些“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格低廉的一面，卻往往忽略了最重要的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。