全省各級人民法院：

現印發《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的指導意見》。請組織從事民事審判的法官認真學習領會。注意不要在判決書中直接引用。請及時向省人民法院第一人民法院報告審理此類案件中存在的問題。2003年10月24日，為正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》根據《中華人民共和國商品房買賣合同糾紛案件審理法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》的規定，本文就如何處理商品房買賣合同糾紛案件提出了幾點建議根據《中華人民共和國擔保法》和《廣東省商品房預售管理條例》，結合試點實踐，提出以下指導意見。人民法院審理《城市房地產管理法》施行后成交的商品房買賣合同一、二審爭議案件，當事人要求解除合同的，適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規定。但對方確實不能履行合同主要義務的除外。前款所稱合同解除權的行使期間屬于排除期間，不存在中止、中斷或者延長的情形。對方當事人自撤銷權發生之日起一年內要求通知的，行使撤銷權的期限為三個月。根據《最高人民法院關于審理商品房銷售糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條，買受人因自身原因未在合同或法律規定的期限內取得房屋所有權證的，出賣人應當承擔違約責任。因此，如果出賣人能夠提供證據證明其在合同約定或法律規定的辦證期限內的合理時間向政府主管部門提交了房屋所有權證信息，并符合辦證條件，逾期辦理許可證的，不承擔違約責任。在一方違約給另一方造成的損失數額難以確定的情況下，人民法院一般以約定的違約金過高或者過低為由，不支持當事人減少或者增加違約金的請求。在審理商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區分和認定當事人之間合同關系的法律性質。在這種情況下，一般有兩種合同，即買賣雙方簽訂的商品房買賣合同和買賣雙方簽訂的商品房擔保貸款合同。在后一種合同中，一般有三種法律關系，即買受人與被擔保人之間的借款合同關系，買受人與被擔保人之間以未完工或已完工的房屋為抵押物的抵押合同關系，出賣人與被擔保人之間的擔保合同關系由擔保、回購等特定條款確定。以擔保貸款為支付方式的商品房買賣合同糾紛，抵押合同和擔保合同是貸款合同的從屬合同。借款合同無效的，抵押合同和擔保合同也無效。抵押合同、擔保合同另有約定的除外。

商品房買賣合同與貸款合同之間不存在主從關系。商品房買賣合同無效的，借款合同不失效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、終止，致使借款合同目的無法實現，當事人請求解除借款合同的，人民法院應予支持。因買受人要求出賣人支付逾期交付房屋的違約金或者出賣人要求買受人支付逾期交付房屋的違約金而發生糾紛的，一般不通知被擔保人作為當事人參加訴訟。但買受人以被擔保人違約造成逾期付款為由，向人民法院申請增加被擔保人作為第三人參加訴訟的，人民法院應予支持。出賣人、買受人要求確認商品房買賣合同無效、解除或者撤銷的，人民法院應當在開庭前告知被擔保人可以作為獨立請求權的第三人參加訴訟。被擔保人因借款合同、抵押合同、擔保合同分別提起訴訟的，人民法院一般應當與商品房買賣合同糾紛一并審理。商品房買賣合同確認無效或者解除后，貸款合同也終止的，人民法院可以判決出賣人直接向被擔保人支付買受人所欠貸款本息，其余部分支付買受人。

如果被擔保人不參與訴訟，法院只審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者解除的，出賣人應當將購房款（包括買受人實際支付的價款和被擔保人貸款）的本息返還買受人，違約責任按雙方約定及相關法律處理。出賣人與買受人達成解除商品房買賣合同的和解協議，出賣人應當代買受人清償所欠被擔保人的全部債務，其余部分返還買受人的，人民法院應予支持。買受人未按照借款合同約定償還借款的，被擔保人以執行回購條款為由要求出賣人承擔連帶擔保責任，償還買受人所欠借款本息的，人民法院應予支持。出賣人、買受人惡意串通簽訂虛假的商品房買賣合同騙取貸款的，因惡意串通損害第三人利益，商品房買賣合同無效，被擔保人可以依照第五十四條第二款的規定行使解除貸款合同的權利合同法第五十五條。

借款合同解除后，買受人承擔還款責任，出賣人承擔連帶還款責任。被擔保人與買賣雙方簽訂預售商品房擔保貸款合同后，因登記部門原因，被擔保人未辦理預售商品房擔保貸款合同或抵押登記的，人民法院可以認定預售商品房擔保貸款合同中的抵押合同關系有效，但不得對抗第三人。《商品房擔保貸款合同》中“買受人對抵押房地產的全部或者部分損害，無論何時出于何種原因，無論是誰的過失，均應承擔全部或者部分責任，并賠償由此產生的一切損失”增加了買方的責任，導致雙方利益失衡。人民法院可以根據當事人的請求，依照《中華人民共和國合同法》第四十條的約定，以提供格式條款的一方增加對方責任為由，使該條款無效。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風險自確定交付使用之日起由買受人承擔在書面交貨通知中。抵押物已投保的，以保險金為抵押物。商品房買賣合同解除后，被擔保人要求買受人返還價款的