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寧波
房屋租賃合同糾紛在拆遷過程中
一般情況下，出租人會以以下三種理由要求解除租賃合同：
首先，如果沒有按照租賃合同支付租金，出租人將行使解除合同的權(quán)利。在出租人和承租人之間的“租賃合同”中，一般對租金的支付方式和時間有約定，如每月10日前支付租金。超過三個月未支付租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同和其他類似協(xié)議。因此，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，只要承租人未在合同約定的期限內(nèi)支付租金，出租人可以單方解除租賃合同。出租人不按合同約定支付租金的情況非常普遍，因為拆遷開始后，出租人一般會要求終止履行合同，租金問題在拆遷補償后一并解決。在這種情況下，出租人要向承租人支付大量的安置補償金，而少量的租金并不重要，而且承租人往往忽略了它還有租賃合同。最終，當(dāng)雙方不能就拆遷補償達成協(xié)議時，出租人將以不按租賃合同支付租金為由，要求解除租賃合同。以前，出租人不要求支付租金的行為往往是口頭約定，而承租人沒有證據(jù)證明這一事實，因為在訴訟過程中往往是被動的。二是因拆遷，合同不能繼續(xù)履行，需要依法解除租賃合同。有合同法第九十四條規(guī)定的下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的。出租人會認(rèn)為國家拆遷或征地導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，故要求行使法定權(quán)利終止合同。第三，擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除合同。根據(jù)《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。如果承租人租賃的房屋或土地面積較大，為了分擔(dān)租金壓力和獲取收益，一般會重新出租。出租人只要收到到期租金，也承認(rèn)再租賃行為，但一般沒有書面同意。糾紛發(fā)生后，出租人往往否認(rèn)知道轉(zhuǎn)租的事實，主張依法未經(jīng)其同意可以終止轉(zhuǎn)租。出租人接受轉(zhuǎn)租往往是口頭的，承租人沒有證據(jù)證明這一事實，因為在訴訟過程中也很被動。
承租人如何合理處理上述三個事實和解除租賃合同的理由？
首先，找到不交房租的事實證據(jù)和法律依據(jù)。第二，拆遷是否屬于法定程序，是否屬于不可抗力。三是要找到出租人同意轉(zhuǎn)租的證據(jù)和喪失解除合同權(quán)利的法律依據(jù)。你知道嗎
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