1983年1月，姜某和余某登記結婚后，收養了姜某（成年）為養女。姜某原來的房子被拆除后，他獲得了一套安置房（本案登記業主仍是姜某），該安置房應補足1.9萬余元的面積。1997年11月13日，姜某、余某、姜某、蘭某（余某之女）達成家庭協議，約定姜某承擔房屋賠償金，產權歸姜某所有；蘭某來到家中照顧兩位長輩，直至兩位長輩去世。姜某當即向姜某支付了2萬元。于2001年去世。2004年10月，姜某和廖某結婚，一起住在這所房子里。姜的生活一直由廖某照顧。2006年6月27日，姜某作出公證遺囑：爭議房屋由廖某繼承。2009年10月7日，姜某去世，廖某辦理了葬禮。目前，廖某沒有其他住所，仍住在訴訟房屋內。

之后，蔣某和廖某會就房屋所有權發生糾紛。姜某起訴確認該房屋屬于自己，并要求被告廖某搬走。重慶市綦江縣人民法院經審理認為，原告江某與江某、余某與蘭某達成的家庭協議不違法，應認定為合法有效。蔣某按約定支付額外面積補償金后，應享有協議約定的權利，即蔣某、余某死亡后，應享有爭議房屋的所有權。由于房屋已以家庭協議的形式處置給姜某，且姜某已按協議支付了賠償金，姜某的意志行為無法抗拒之前的協議行為。因此，由于蔣某的遺囑，廖某無法取得房屋所有權。但由于廖某輝是蔣某珍的妻子，對蔣某珍負有主要贍養義務，他年事已高，沒有其他住所，家庭協議也有“兩位老人活到死”的意思。從尊重良好風尚和社會公德的角度看，廖某輝可以享受住有所居的權利。法院判決爭議房屋歸原告姜某所有，駁回原告姜某剩余的訴訟請求。

廖先生不受理一審判決，以家庭協議無效、訴訟時效屆滿為由提起上訴。重慶市第五中級人民法院經審理認為，一審判決事實清楚，適用法律正確，程序合法。廖某的上訴缺乏事實和法律依據，不予支持。法院判決：駁回上訴，維持原判。

[分析]

案件雖然簡單，但家庭協議與公證遺囑、所有權與居留權之間存在沖突，法律關系復雜。在這種情況下，如何確定家庭協議和公證遺囑的效力？庭審中，有人認為原告的出資只占房屋價值的一小部分，所以協議可以分為兩部分。原告因支付了賠償金而取得了房屋相應部分的所有權，剩余房屋可視為姜某的捐贈。蔣某死亡協議簽訂至今已有11年，一直沒有辦理過戶登記。訴訟時效已過，協議無法執行。按照產權公示的原則，該房屋應視為姜某的遺物。鑒于原告支付差價，可以取得部分房屋所有權和相應的投資價值（出資時），其余按公證遺囑辦理。這種觀點是不正確的。在簽訂家庭協議后，要求原告打破親屬關系，積極“維權”辦理過戶登記，涉嫌強迫家庭成員為金錢和利益而戰，不利于家庭生活的和諧，不符合中國家庭生活的現實。從協議內容看，所有權轉讓是一種有期限的法律行為。時限是姜某夫婦最后一人死亡，所有權轉移協議生效，訴訟時效開始計算。因此，不存在超過時效期限的問題。民事協議一旦簽訂，就會在當事人之間形成“法律鎖”。除非當事人協商或者通過法律途徑達成協議，一方不得撤銷或者變更。公證遺囑是一種單方面的法律行為，在民事協議中不可撤銷。因此，應當認定該房屋屬于原告姜某。同等身份的人可以享有居住權。居住權，是指以居住為目的，占有和使用他人所有的房屋及其附屬設施的權利。居住權概念于2002年在《物權法》草案中首次提出。2005年《物權法》第四稿對這一制度作了詳細規定，旨在保障社會弱勢群體的基本住房權。由于對居住權制度的確立還存在一些爭議，物權法通過時居住權制度并未確立，但并不意味著特定當事人的居住權得不到保護。居住權可以根據遺囑或遺贈，也可以根據合同設定，即有法定居住權和故意居住權。本案中，從《家庭協議》的初衷來看，原告姜某享有房屋所有權，姜某夫婦享有居住權。作為姜某的合法配偶，被告人廖某將繼續享有居住權，直至死亡。一審判決被告人廖某享有居住權，符合《家庭協議》的初衷，也符合我國家庭生活的良好風尚和倫理道德，實現居住權的價值取向，保護特定身份當事人的居住權。因此，一審判決是正確的，應當維持。你知道嗎