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對房地產糾紛的思考

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-09 · 1020人看過

1983年1月,姜某和余某登記結婚后,收養了姜某(成年)為養女。姜某原來的房子被拆除后,他獲得了一套安置房(本案登記業主仍是姜某),該安置房應補足1.9萬余元的面積。1997年11月13日,姜某、余某、姜某、蘭某(余某之女)達成家庭協議,約定姜某承擔房屋賠償金,產權歸姜某所有;蘭某來到家中照顧兩位長輩,直至兩位長輩去世。姜某當即向姜某支付了2萬元。于2001年去世。2004年10月,姜某和廖某結婚,一起住在這所房子里。姜的生活一直由廖某照顧。2006年6月27日,姜某作出公證遺囑:爭議房屋由廖某繼承。2009年10月7日,姜某去世,廖某辦理了葬禮。目前,廖某沒有其他住所,仍住在訴訟房屋內。

之后,蔣某和廖某會就房屋所有權發生糾紛。姜某起訴確認該房屋屬于自己,并要求被告廖某搬走。重慶市綦江縣人民法院經審理認為,原告江某與江某、余某與蘭某達成的家庭協議不違法,應認定為合法有效。蔣某按約定支付額外面積補償金后,應享有協議約定的權利,即蔣某、余某死亡后,應享有爭議房屋的所有權。由于房屋已以家庭協議的形式處置給姜某,且姜某已按協議支付了賠償金,姜某的意志行為無法抗拒之前的協議行為。因此,由于蔣某的遺囑,廖某無法取得房屋所有權。但由于廖某輝是蔣某珍的妻子,對蔣某珍負有主要贍養義務,他年事已高,沒有其他住所,家庭協議也有“兩位老人活到死”的意思。從尊重良好風尚和社會公德的角度看,廖某輝可以享受住有所居的權利。法院判決爭議房屋歸原告姜某所有,駁回原告姜某剩余的訴訟請求。

廖先生不受理一審判決,以家庭協議無效、訴訟時效屆滿為由提起上訴。重慶市第五中級人民法院經審理認為,一審判決事實清楚,適用法律正確,程序合法。廖某的上訴缺乏事實和法律依據,不予支持。法院判決:駁回上訴,維持原判。

[分析]

案件雖然簡單,但家庭協議與公證遺囑、所有權與居留權之間存在沖突,法律關系復雜。在這種情況下,如何確定家庭協議和公證遺囑的效力?庭審中,有人認為原告的出資只占房屋價值的一小部分,所以協議可以分為兩部分。原告因支付了賠償金而取得了房屋相應部分的所有權,剩余房屋可視為姜某的捐贈。蔣某死亡協議簽訂至今已有11年,一直沒有辦理過戶登記。訴訟時效已過,協議無法執行。按照產權公示的原則,該房屋應視為姜某的遺物。鑒于原告支付差價,可以取得部分房屋所有權和相應的投資價值(出資時),其余按公證遺囑辦理。這種觀點是不正確的。在簽訂家庭協議后,要求原告打破親屬關系,積極“維權”辦理過戶登記,涉嫌強迫家庭成員為金錢和利益而戰,不利于家庭生活的和諧,不符合中國家庭生活的現實。從協議內容看,所有權轉讓是一種有期限的法律行為。時限是姜某夫婦最后一人死亡,所有權轉移協議生效,訴訟時效開始計算。因此,不存在超過時效期限的問題。民事協議一旦簽訂,就會在當事人之間形成“法律鎖”。除非當事人協商或者通過法律途徑達成協議,一方不得撤銷或者變更。公證遺囑是一種單方面的法律行為,在民事協議中不可撤銷。因此,應當認定該房屋屬于原告姜某。同等身份的人可以享有居住權。居住權,是指以居住為目的,占有和使用他人所有的房屋及其附屬設施的權利。居住權概念于2002年在《物權法》草案中首次提出。2005年《物權法》第四稿對這一制度作了詳細規定,旨在保障社會弱勢群體的基本住房權。由于對居住權制度的確立還存在一些爭議,物權法通過時居住權制度并未確立,但并不意味著特定當事人的居住權得不到保護。居住權可以根據遺囑或遺贈,也可以根據合同設定,即有法定居住權和故意居住權。本案中,從《家庭協議》的初衷來看,原告姜某享有房屋所有權,姜某夫婦享有居住權。作為姜某的合法配偶,被告人廖某將繼續享有居住權,直至死亡。一審判決被告人廖某享有居住權,符合《家庭協議》的初衷,也符合我國家庭生活的良好風尚和倫理道德,實現居住權的價值取向,保護特定身份當事人的居住權。因此,一審判決是正確的,應當維持。你知道嗎

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