1、 小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)如下：1。“小產(chǎn)權(quán)房”最重要的特征是在集體土地上開發(fā)的房屋。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有。如果要在農(nóng)村集體土地上開發(fā)商品房，向社會(huì)公開出售，必須先由國(guó)家征收集體土地，變?yōu)閲?guó)有土地，然后賣給開發(fā)商，開發(fā)商向國(guó)家繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)后，才能開發(fā)開放必須進(jìn)行施工。無(wú)“五證”。

商品房公開銷售的主要原因是具備開發(fā)條件，且“五證”齊全，即國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證。但由于缺乏國(guó)有土地使用證，沒有規(guī)劃許可證等“四證”。價(jià)格便宜。“小產(chǎn)權(quán)房”好賣，最重要的是它的價(jià)格相對(duì)便宜，甚至比普通商品房便宜一半以上，因?yàn)樗话ㄕ鞯刭M(fèi)、土地出讓金和各種稅費(fèi)，所以價(jià)格很低。沒有合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房不能登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”時(shí)，不能到房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

5。

發(fā)展“小產(chǎn)權(quán)房”不如發(fā)展商品房嚴(yán)格。大多數(shù)是由沒有開發(fā)資質(zhì)的村或公司開發(fā)的。有的是建筑公司開發(fā)的，有的是單位或個(gè)人開發(fā)的。他們?nèi)狈Ρ匾拈_發(fā)資質(zhì)和公司經(jīng)營(yíng)條件，房屋設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量得不到保證。二是小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)讓？小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，不僅包括轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)，還包括法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)：

轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)的。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權(quán)。農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋的交易行為不受法律的承認(rèn)和保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證明等法定手續(xù)。可見，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓、出售給非集體成員的第三人。但這并不是說農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓，而是購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，對(duì)住宅的保值增值也有很大的影響。

法律風(fēng)險(xiǎn)

由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房只具有普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓受到諸多限制。其實(shí)，它們不是商品房。因此，商品房法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和制度對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房無(wú)效，人民法院不能適用商品房銷售法律規(guī)定和司法解釋辦理涉及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的案件，所以很難維護(hù)買家的權(quán)益。同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同無(wú)效，根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房人只能要求開發(fā)商返還購(gòu)房款，并按銀行同期貸款利率支付利息。但根據(jù)現(xiàn)有案件，買受人明知該房屋為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房仍購(gòu)買的，因自身過錯(cuò)，人民法院可能不予支持其賠償請(qǐng)求。而即使開發(fā)商違約，買方的權(quán)利也不會(huì)因?yàn)楹贤瑹o(wú)效而得到保障。由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不受法律承認(rèn)，不需要在房管部門備案，也不受政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管，在房屋使用過程中，如果出現(xiàn)一些房屋質(zhì)量問題和公共設(shè)施維護(hù)問題，救濟(jì)渠道非常有限。

政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂合同并支付房?jī)r(jià)后，如果有關(guān)部門對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整改，部分項(xiàng)目可能會(huì)暫停甚至被迫拆除。所以結(jié)果就是購(gòu)房者只能向開發(fā)商索要購(gòu)房款，而購(gòu)房者可能會(huì)面臨無(wú)法獲得房子的尷尬局面，同時(shí)也無(wú)法及時(shí)索要購(gòu)房款。另外，在購(gòu)房后國(guó)家征地拆遷的情況下，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，因此很可能無(wú)法獲得該產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償，而以拆遷補(bǔ)償為準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比，實(shí)際使用權(quán)可以忽略不計(jì)。你知道嗎