【法律解釋】

房屋租賃糾紛中常見的糾紛類型可歸納為以下三種類型：

首先，損害賠償糾紛與其他法律關系中的損害賠償一樣，房地產(chǎn)租賃關系中的損害賠償糾紛主要由侵權行為引起，常見的有：

1補償；

2補償。人身或財產(chǎn)損害賠償；

3。侵害房屋共有人合法權益的賠償。其次，租金支付糾紛是最常見的糾紛。處理房租糾紛有三種方式：

1。雙方同意承租人及時支付租金或房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面；同時，租賃雙方也在區(qū)分責任的前提下解決違約責任問題，繼續(xù)履行租賃合同；

3。終止租賃合同。這主要是由于失去了雙方繼續(xù)履行合同的基礎，或者雙方協(xié)商解除合同，或者一方起訴解除租賃關系。除上述違約金、賠償金糾紛外，還存在租賃期內房地產(chǎn)優(yōu)先銷售、轉租糾紛、房屋改變用途糾紛、承租人因未登記租賃合同無法對抗第三人等糾紛。租賃房屋時如何避免租賃糾紛可以通過以下途徑來避免：

（1）完善房屋租賃的法律要件。業(yè)主（出租人）應當依法簽訂租賃合同，依法出租房屋。這里強調的是“合法性”。房屋租賃關系只有合法，才能有效。合法有效，不僅可以大大減少租賃糾紛的發(fā)生，而且是當事人保護自己最實際的措施。要使租賃關系合法有效，首先要依法簽訂書面租賃合同，并在合同中明確約定租賃當事人的權利義務，俗稱“先惡人后君子”。其次，合同內容不應違法。房屋功能為住宅或者工廠的，未經(jīng)有關職能部門批準，不得在合同中變更房屋功能，出租作商業(yè)用途。這一案例表明，聘請專業(yè)律師參與房屋租賃談判和合同簽訂，可以事半功倍，避免損失。第三，房屋租賃法律關系是一種特殊的民事法律關系。為了合法有效，除了真實一致地表達雙方的意思表示和合同的法律內容外，還需要法律形式的要求。比如，出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，且必須在房屋租賃合同簽訂后10日內到房屋租賃管理部門登記。（2）租賃前調查。

在簽訂合同前，出租人應當對承租人的經(jīng)濟能力有必要的了解，不得盲目將房屋出租給無經(jīng)濟能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發(fā)生，往往與出租人在出租房屋時的盲目性有關。在現(xiàn)實生活中，有些業(yè)主因為房屋空置而心慌。只要租客出現(xiàn)，無論他是否有能力支付租金，他都會草率簽合同，甚至不簽合同就把房子交給對方。因此，當對方付不起房租時，他們會注意到自己沒有能力支付房租。這種糾紛發(fā)生后，受害的一定是出租人。即使法院通過訴訟決定對方支付租金，也可能難以執(zhí)行。承租人不要貪圖便宜，找那些產(chǎn)權不明、違法建設又沒有《租賃許可證》的業(yè)主出租房屋，不允許出租房屋。承租人在租房前，應到房屋租賃管理處詢問想租的房屋是否可以出租，或請租賃處推薦可以出租的房屋。如果他能做到這一點，基本上可以避免盲目租房造成經(jīng)濟損失的發(fā)生。（3）出租人出租房屋時，可以要求承租人設立擔保，這是減少因無力支付租金而引起的租賃糾紛的最有效途徑之一。

對于租賃面積大、租金總額高、租賃期限長、不易掌握承租人信用狀況的當事人，設立擔保尤為必要。（4） 出租人在出租房屋前，應全面客觀地評估整體經(jīng)濟形勢，提出合理的出租價格。2015年，被告人魏某與外地人楊某簽訂房屋租賃合同，租期一年。租賃期滿前3個月，魏某將房屋轉租給原告毛某，向毛某收取租金及定金5400元，并將與楊某簽訂的房屋租賃合同原件交給毛某。但當毛某拿著魏某提供的鑰匙進入出租屋時，卻發(fā)現(xiàn)鑰匙根本打不開門。與楊某聯(lián)系后得知，魏某轉租一事根本沒有得到楊某的同意。在多次電話聯(lián)系魏某未果后，毛某上訴至法院，判令魏某退還房租及定金5400元。

法院經(jīng)審理認為，被告魏某未經(jīng)房屋所有人同意，擅自將房屋轉租，并向原告毛某收取房屋租金及定金共計5400元，且未按合同約定征得房主同意，實際將房屋交付原告毛某使用，故應返還原告毛某支付的5400元。本案法官提醒，承租人未經(jīng)出租人同意轉租房屋的，轉租合同無效。承租人在出租房屋時，應注意房屋轉租是否具備三個條件：經(jīng)出租人書面同意，簽訂轉租合同并辦理備案手續(xù)，轉租期限應在原租賃合同約定的期限內。

一些租賃糾紛之所以發(fā)生，是因為租金偏離了市場和整體經(jīng)濟形勢，過高的租金讓承租人難以承受。如果租金過高，不僅容易引發(fā)糾紛，也難以保障出租人的利益。如果您有任何其他具體問題，可以在線咨詢律霸。我們?yōu)槟峁I(yè)的服務。你知道嗎