什么是小產權房?
小產權房是指在農村集體土地上建設的不繳納土地出讓金的房屋。其產權證不是由國家房管部門頒發的,而是由鄉政府或村政府頒發的,也叫“農村產權房”“小產權房”不是一個法律概念,而是在社會實踐中形成的一個習慣用語。沒有國家頒發的土地使用證和預售證,購房合同也不會在國土房管局備案。所謂產權證不是真正合法有效的產權證。最新出臺的小產權房政策《關于農村集體土地登記發證的意見》明確規定:“無論是戶籍制度改革方式還是擅自采取‘村改居’方式,集體土地都應當轉為國有土地農村集體經濟組織非法轉讓、出租集體土地用于非農建設和城鎮建設的。居民在農村購買宅基地、農民住房、小產權房等違法用地的,不準登記發證。對不依法登記發證、不規范登記,造成嚴重后果的,嚴肅追究有關人員責任。”。
小產權房的產權區分
有國家產權的房屋稱為“大產權房”,無國家產權的房屋稱為“小產權房”。大產權與小產權政策之間的爭議,不是房屋所有權的問題,而是土地使用權的問題。小產權主要有三種解釋:
1。對于開發商的產權來說,開發商的產權叫大產權,購房者的產權叫小產權。這是因為購房者的產權被開發商的一個產權分割。
2。根據房屋再次轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分。不需要繳納土地出讓金的稱為大產權,需要繳納土地出讓金的稱為小產權。按照這個解釋,普通商品房是大產權房,經濟適用房是小產權房。按產權證的發證機關區分。國家頒發的產權稱為大產權。非國家頒發的產權稱為小產權,又稱鄉鎮產權。鄉鎮產權不構成真正的合法產權。
小產權房購房風險
(1)房地產轉讓
“小產權房”無法取得正式的房產證,因此不構成不動產合法產權。也就是說,產權小的房子只有使用權,沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》,小產權房不能轉讓、出售給非集體成員的第三人,即購買后不能合法轉讓。同時,對住宅的保值增值也有一定的影響。(2) 政策風險在購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同并支付房價后,如果有關部門對農村產權房建設項目進行整改,部分項目可能會被叫停甚至被迫拆除。購房后征地拆遷,由于缺乏國家承認的合法產權,買受人不是合法的產權人,因此不能取得產權拆遷補償,而作為實際使用人的拆遷補償與財產補償相比是非常小的。對農村產權房的開發建設沒有明確的規定加以限制,對開發建設缺乏監管,對購房者的利益造成一定影響。同時,沒有開發單位資質,很難保證房屋質量和售后保修。(4) 金融風險如果買賣雙方發生交易糾紛,在郭先生和賣方的案件中,法院有責任收集大量貸款的證據。如果真相大白,法律肯定不會支持這種關系。
小產權房一直是購房者關心的問題,希望國家能認可,但按照目前的國家政策,短期內沒有這種可能。如果購房者一定要選擇小產權房,一定要了解購房風險,以免后悔莫及。你知道嗎
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簡介:
張俊楠,遼寧天同律師事務所專職律師,中南財經政法大學法學專業畢業,以409分成績通過國家司法考試(本溪市第一名)持有律師執業證,中級經濟師,基金從業資格證書。工作認真負責,法學理論功底扎實,思維嚴謹周密,工作期間,代理大量重大疑難民商事訴訟案件,為中國信達遼寧分公司、沈陽華晨專用車有限公司、遼陽志誠房地產有限公司、天津中石化中海船舶燃料有限公司、龍電集團有限公司、北京交融國際化工有限公司、云南文山高田三七種植有限公司提供訴訟爭議解決服務。還曾作為主要牽頭人承辦某國有企業債務風險化解項目(項目進行中),該項目涉及前期盡調,后期訴訟的全流程風險化解作業,涉及爭議近100億元,已經為客戶挽回了數億元的經濟損失。
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