（1） 《中華人民共和國(guó)土地使用權(quán)法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃，依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，不得依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)因破產(chǎn)、合并等情形發(fā)生的法律責(zé)任?！蔽覈?guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋所有權(quán)與房屋占用的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓和抵押。也就是說(shuō)，我國(guó)的房屋轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)合，這是我國(guó)房地產(chǎn)交易普遍遵循的法律原則?；诜康禺a(chǎn)與房地產(chǎn)的融合，出售小產(chǎn)權(quán)房必然導(dǎo)致房屋占用土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)@與《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定相違背?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。”。因此，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，因?yàn)樗`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。農(nóng)村土地使用權(quán)的取得有嚴(yán)格的身份限制。一些小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民在自己的宅基地上出售的，這自然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以集體所有的土地為單位，享有在規(guī)定的地點(diǎn)建房、購(gòu)買(mǎi)生活設(shè)施、在庭院植樹(shù)、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一種嚴(yán)格的身份限制。它是以集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份為基礎(chǔ)的權(quán)利。顯然，城鎮(zhèn)居民不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，無(wú)法獲得宅基地使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因主體不能履行而無(wú)效。

3。國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)的文件也禁止出售小產(chǎn)權(quán)房。在小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上，國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了許多相關(guān)規(guī)定，如1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理禁止炒作土地的通知》，國(guó)土資源部原國(guó)土局發(fā)〔1990〕97號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理禁止炒作土地的通知》國(guó)土資源部發(fā)〔2004〕234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，2004年10月21日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，2008年1月國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政策的通知》，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房禁止在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地。這些文件雖然不是法律法規(guī)的形式，但代表了國(guó)家的政策導(dǎo)向，而這些規(guī)定的出臺(tái)使得小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法申請(qǐng)房產(chǎn)證，房地產(chǎn)也不能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)這些規(guī)定的精神，可以看出小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。（2） 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定理由。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同歸根結(jié)底是一種合同，應(yīng)當(dāng)符合合同法的規(guī)定。只要符合合同的構(gòu)成要件，不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有民事行為能力、意思自治，不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)治安良好習(xí)慣。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，合同法施行后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效的依據(jù)是全國(guó)人民法院制定的法律代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，不得以地方性法律、行政法規(guī)為依據(jù)。但是，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)均未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房作出明確的禁止性規(guī)定。國(guó)務(wù)院的通知、決定和國(guó)土資源部的意見(jiàn)，都不是法律、行政法規(guī)。因此，只要當(dāng)事人具有民事行為能力和意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

2。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條禁止性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式隱瞞違法目的；損害公共利益；違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。對(duì)于出售小產(chǎn)權(quán)房，在雙方簽訂財(cái)產(chǎn)處分合同時(shí)，不存在惡意串通、脅迫的問(wèn)題。即使一方隱瞞真實(shí)情況，實(shí)施詐騙，也只損害另一方利益，不損害國(guó)家利益。出售小產(chǎn)權(quán)房也不會(huì)損害集體和第三人的利益。按照“一房一戶”的規(guī)定，房屋出售后，不能再申請(qǐng)宅基地，不會(huì)損害集體和第三人的利益?，F(xiàn)在，農(nóng)民通常在宅基地上建房。他們除了住的一兩套房子外，還留下了不少空置房，可以作為參考，賣(mài)給第三方不會(huì)讓農(nóng)民失去賴(lài)以生存的土地。相反，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷(xiāo)售增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)雙方一方面追求自身經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，另一方面滿足自身住房需求。這些目的不能被視為非法。至于對(duì)社會(huì)公共利益的損害，則無(wú)從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條第五款，如上所述，目前還沒(méi)有關(guān)于禁止小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行法律、行政法規(guī)。綜上所述，出售小產(chǎn)權(quán)房并不違反合同法第五十二條的禁止性規(guī)定。如果確認(rèn)合同有效，符合誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于保護(hù)守信方利益，促進(jìn)交易安全。在當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無(wú)效的通常是出賣(mài)人。大部分原因是房子賣(mài)出去后，由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲或政府補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的售價(jià)，賣(mài)家覺(jué)得自己吃虧了，因此，他以買(mǎi)賣(mài)合同違反國(guó)家禁止性規(guī)定為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這種行為在合同簽訂、履行后，受利益驅(qū)使，產(chǎn)生后悔，試圖通過(guò)確認(rèn)合同無(wú)效來(lái)退房，是不正當(dāng)?shù)摹３鲑u(mài)人明確，因違反國(guó)家規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房交易不能過(guò)戶、辦證。出賣(mài)人出賣(mài)房屋后，違反合同要求確認(rèn)無(wú)效。這是一種惡意防御。如果合同無(wú)效，無(wú)疑是對(duì)失信者的縱容，不利于交易安全的保護(hù)，也違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。在這里，筆者需要說(shuō)明保護(hù)守信方利益、促進(jìn)交易安全與保護(hù)弱者之間的關(guān)系。公眾普遍認(rèn)為農(nóng)民是弱勢(shì)群體，因此確定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力是否有利于保護(hù)弱勢(shì)群體，值得商榷。目前，對(duì)弱勢(shì)群體沒(méi)有統(tǒng)一的定義，主要用來(lái)分析現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)權(quán)力分配不公、社會(huì)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、不合理等問(wèn)題。筆者認(rèn)為，弱勢(shì)群體相對(duì)而言，有一定的時(shí)間和地域限制。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)