政策亮點

解決“夾心層”住房困難，遏制保障性住房的盈利空間；安置時，保障對象與當地政府簽訂合同，約定雙方的產權份額、未來保障房上市的條件以及收益的分配份額。

住房和城鄉建設部總經濟師馮軍昨天在國務院新聞辦新聞發布會上表示，共有產權住房發揮兩個作用。一是通過共有產權的方式，一部分人可以自己掏錢解決住房問題；二是規范現行的經濟適用房和限價商品房制度。通過這樣的機制，可以遏制購買經濟適用房中的獲利空間，使購買這套房子主要是為了解決住房問題，而不是通過投機牟利。在高房價的現實沖擊下，如何確定雙方的產權份額，約定上市交易的分配份額，是探索的難點，尤其要避免經濟適用房和限價房的“套利”現象。

從以往保障性住房的困難來看，成功購房往往成為個人事實上的“固定財產”，缺乏合理的安置退出機制，導致諸多問題。共有產權住房是一種有限產權住房。政府和購房者將分享土地和住房的增值收益，同時也承擔土地和住房貶值的風險。從制度設計的角度看，“有限產權”本身與完全產權的住房相比，大大縮小了投資利潤的空間。有業內人士分析，如果共有住房的購房者回購政府產權，只要市場評估價降低幾個百分點，就能獲得巨大的經濟效益。因此，要避免重蹈覆轍，必須建立公開透明的運行機制，從申請、發行、售后監管、退出等方面設置“防火墻”。從試點城市的實踐來看，如何確定政府與個人之間的產權份額，如何約定未來上市交易的分配份額，減少投機獲利的空間，是探索的難點和重點。

政策解讀

誰可以申請？主要面向中低收入人群

從上海來看，自2010年以來，申請共有住房的準入門檻已連續四次降低。目前，三口以上家庭人均月可支配收入線放寬到5000元。截至今年一季度末，已簽訂購房合同的家庭約6.7萬戶，基本實現了當年申請選房的目標。早在2007年，江蘇省淮安市就實施了經濟適用住房共有產權，住房面積有限（3人家庭人口控制在60平方米左右，最高不超過90平方米）。目前，淮安市已申請產權房近900套，政府向符合條件的家庭發放供應券，有效期兩年。

去年，北京推出自住商品房，最終定義為“共有產權自住”，價格比周邊市場低30%，面積在90平方米以下。

從試點來看，共有產權住房的供應主要面向低收入人群，但購房者也需要理性。上海市房管局提醒，市民在申請共有產權住房時，應充分評估家庭經濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際情況。對于買不起的，可以選擇廉租房或公租房。

如何劃分產權？個人貢獻超過50%

根據試點情況，分配比例是共有產權住房的重點，也是今后調整的空間。近年來，試點地區不斷優化共有產權比例調整機制。個人投資比例可在60%-100%之間，購房者可根據家庭支付能力自由選擇。目標是讓貧困家庭支付部分經濟適用房購房款，讓他們先改善居住條件，然后逐步獲得全部產權。從江蘇淮安來看，購房者的出資負擔可以通過政府產權分配來減輕，分配比例根據有住房需求家庭的困難程度來確定。從5:5、6:4到7:3，貧困家庭最低繳費比例不低于50%。

淮安市住房和城鄉建設局副局長劉*梅表示，產權共有的做法是先確定產權，因為沒有盈利空間，避免了“開寶馬住經濟適用房”和“經濟適用房抽簽”的問題連續六年”。不同的困難程度會導致不同的產權比例。如何退出？在全國范圍內創新，產權明晰無疑是建立退出機制的基礎。只有購買時產權明晰，退出時才能按比例與政府共享。目前，共有制住房仍需進一步探索和不斷創新。

針對退出問題，江蘇淮安探索出一種更為靈活的操作方式，即5年內按原價購買，5年至8年內加同期貸款利息，8年后按市場評估價購買或按比例分享轉讓收益年。如果因家庭困難無法回購，可以繼續作為原經濟適用房使用。

在湖北黃石，如果居民想購買超級區域產權，需要按照市場價格購買。如果他們不愿意購買，他們就可以把產權永遠保持在一起。記者了解到，深圳市共有住房試點方案正在研究中，將于6月底前出臺。

房地產市場的影響可以在一定程度上穩定房價。

業內人士分析，隨著普通產權房供應的逐步增加，其對改善房地產市場結構、“對沖”高房價的作用將逐步凸顯，有利于促進房地產調控模式的有效“轉換”。

今年北京將供應5萬套共有產權的自住商品房，這將大大改變住房供應結構。同時，“自住型商品房有利于緩解目前北京的住房矛盾，對穩定房價和預期能起到一定的作用”，一位房地產企業負責人表示。

德佑地產市場分析師趙*根認為，共有住房緩解了部分低收入家庭的經濟壓力，保障了他們的房地產擁有權，在一定程度上有助于抑制房價上漲。此外，作為住房保障和供應體系的一部分，共有產權住房體現了社會公平。

國務院發展研究中心研究員任*周認為，共有產權住房的本質是政府公共住房政策在商品房領域的體現。一方面，普通產權房為居民提供了價格相對較低的普通商品房，使居民“買得起、住得起”；另一方面，改善和優化了熱點城市的商品房供應結構；普通產權房也緩解了一線房價上漲的壓力而二線城市，可以在一定程度上穩定房價，緩解高房價問題。

人們期待著，隨著試點的推進和制度的不斷完善，共有產權住房將真正惠及住房困難群眾。你知道嗎