容易引發(fā)房屋買賣糾紛的四大誤區(qū)：廣告中的誤區(qū)，使承諾難以兌現(xiàn)，很多訴訟都是由廣告引起的。在房地產(chǎn)的促銷中，開發(fā)商用了太多的贊美詞，形成了一種趨勢(shì)。開發(fā)商盡量將樓盤的規(guī)劃環(huán)境和價(jià)格進(jìn)行包裝，而直接面對(duì)樓盤客戶的售樓小姐則充分利用了樓盤沙盤的模式，讓購(gòu)房者覺(jué)得自己買了“便宜”：環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格低廉，可以享受開發(fā)商的人文關(guān)懷。事實(shí)上，購(gòu)房者一旦拿到鑰匙，踏進(jìn)自己的房子，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美景與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，于是出現(xiàn)了一系列的糾紛。如果買方和開發(fā)商不能達(dá)成協(xié)議，買方必須向法院上訴。

在一個(gè)由廣告引發(fā)的案例中，開發(fā)商以“高品質(zhì)的居住環(huán)境，樓與樓之間超大的綠地”為主旨吸引購(gòu)房者，展示了規(guī)劃范圍內(nèi)僅有3棟樓的“真實(shí)場(chǎng)景”。事實(shí)上，購(gòu)房者入住后，開發(fā)商在規(guī)劃范圍內(nèi)建了兩棟樓。五棟樓擠在一起，間距很窄，與原來(lái)的宣傳有很大差距。在訴訟中，開發(fā)商拿出開發(fā)許可證的批準(zhǔn)文件，使法官無(wú)法認(rèn)定其為違法建設(shè)，只能以民事賠償作出判決。

對(duì)證書申請(qǐng)的誤解-導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證書的長(zhǎng)期申請(qǐng)。開發(fā)商甚至對(duì)業(yè)主表示，“驗(yàn)收合格，正在辦理相關(guān)手續(xù)，所有證件很快就會(huì)送到業(yè)主手中”。事實(shí)上，這類開發(fā)商往往在玩“擦邊球”，違規(guī)銷售，誘使購(gòu)房者進(jìn)入開發(fā)商的陷阱。法官審理此類案件時(shí)，需要審查開發(fā)商的銷售許可證。他經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，有些項(xiàng)目是未經(jīng)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的違法建筑。開發(fā)商和購(gòu)房者約定的“一個(gè)月辦好產(chǎn)權(quán)證”的承諾只是海市蜃樓，無(wú)法兌現(xiàn)。雖然有的開發(fā)商“辦證上崗”，但由于資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題，讓購(gòu)房者拿到入住鑰匙，并在房產(chǎn)證發(fā)放上采取拖延戰(zhàn)術(shù)，盡量拖延。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從法律角度看，這是對(duì)拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主的嚴(yán)重侵犯。因?yàn)?a href='http://www.sdjlnm.com/diya/36.html' target='_blank' data-horse>房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保、掛牌交易、出租等都需要房產(chǎn)證來(lái)證明業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)，沒(méi)有房產(chǎn)證，這些權(quán)益就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

對(duì)裝修條款的誤解——讓業(yè)主感到“受騙”

現(xiàn)在房屋銷售都是開發(fā)商提供的統(tǒng)一銷售合同文本，屬于格式合同。一般來(lái)說(shuō)，裝修條款比較籠統(tǒng)，過(guò)于原則化。例如，雙方的合同表述為“石材地板、花崗巖外墻及進(jìn)口衛(wèi)生潔具、廚具”。業(yè)主實(shí)際入住時(shí)發(fā)現(xiàn)，大理石地板材料是人造大理石，而進(jìn)口的衛(wèi)生潔具和廚具實(shí)際上是國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品，只有外國(guó)商標(biāo)。在案件審理中，開發(fā)商在使用人造大理石時(shí)沒(méi)有違約，因?yàn)樵诤炗喓贤瑫r(shí)沒(méi)有說(shuō)明天然大理石是必要的。進(jìn)口衛(wèi)生潔具是合資工廠生產(chǎn)的，確實(shí)是洋品牌，也符合協(xié)議。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些產(chǎn)品的使用使得成本和裝修水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于業(yè)主的想象。對(duì)裝修條款約定不明確，雙方對(duì)條款的解釋有不同意見的，法官一方面應(yīng)當(dāng)按照合同的有關(guān)規(guī)定對(duì)格式條款進(jìn)行解釋，損害合同提供人的利益，即開發(fā)商一方面應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任根據(jù)雙方提供的證據(jù)和樓價(jià)判斷裝修等級(jí)，判斷開發(fā)商明顯裝修不符合標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足差價(jià)并賠償業(yè)主損失。

面積誤解——造成房屋“短重”

業(yè)主入住時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到房屋面積“縮水”和“上漲”。如果實(shí)際居住面積小于開發(fā)商公示的面積，那就是“縮水”，這對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)是一種短斤短兩的行為；如果實(shí)際居住面積超過(guò)公示的面積，“上漲”不僅讓業(yè)主承擔(dān)更多的房?jī)r(jià)，而且入住后還要多交物業(yè)管理費(fèi)和規(guī)費(fèi)，增加了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。在審判實(shí)踐中，房地產(chǎn)領(lǐng)域有最終決定權(quán)。開發(fā)商委托的房地產(chǎn)測(cè)繪部門要求對(duì)法院報(bào)告進(jìn)行質(zhì)證。在審理程序上沒(méi)有問(wèn)題：房地產(chǎn)測(cè)繪人員的測(cè)繪過(guò)程和測(cè)繪方法，如果法官認(rèn)為測(cè)繪報(bào)告沒(méi)有按規(guī)范進(jìn)行，就不能可信。你知道嗎