首先，根據《合同法》第107條的規定，一方違約的，可以要求對方承擔違約責任。其次，根據第114條的規定，雙方當事人可以根據合同約定確定違約金，也可以根據實際損失賠償對方損失，即賠償。最后，根據第一百一十五條的規定，在約定定金的情況下，出賣人違反合同的，可以要求雙倍返還定金。案例一：買受人郭某與房東林某簽訂了在上海轉讓購房的中介協議，總價170萬元，定金5萬元。協議約定在45日內簽訂《上海市房地產買賣合同》。事后，房東林某無故拒絕簽訂買賣合同，但同意雙倍定金，但郭某不愿意，因為房價上漲了40萬元左右。隨后，郭某起訴嘉定法院，要求法院雙倍返還定金10萬元，并賠償因房價上漲造成的損失35萬元。經法院審理，委托第三人評估價款200萬元。

最后，法院判決林某將10萬元定金雙倍返還郭某，并賠償郭某因購房造成的損失25萬元。

案例二：

買受人吳某與方東方簽訂《房地產買賣協議書》，在上海轉讓并購買了一套房屋，總價330萬元，支付定金8萬元，協議書約定60日內簽訂《上海市房地產買賣合同》。事后，方東方以妻子不同意銷售為由拒絕簽訂銷售合同。他認為協議無效，同意退還定金。因此，吳某起訴閘北法院，要求退還定金8萬元，賠償80萬元。法院追加中介公司為第三人，第三人稱賣方要求增加60萬元。

最后，法院判決，方某向吳某返還定金8萬元，并向吳某支付原告賠償金30萬元。如果定金不能彌補損失，購房者可以再索賠一次損失（主要是房價上漲的損失），錯失同等價格購房的機會。

根據最高法院的司法解釋，買賣合同約定的定金不足以彌補違約造成的損失，守約方要求賠償超過定金的損失的，人民法院可以處以罰款，但定金和定金的總和損失賠償金不得高于違約造成的損失。

過去有學者認為，如果約定了定金，損失就不能索賠，應該隨著司法解釋的出臺而消失。根據《合同法》第一百一十六條的規定，“當事人對違約金和定金都有約定的，一方違約時，另一方可以選擇適用違約金或定金?！?/P>

如果出賣人違約拒絕出售房屋，如何適用定金和實際損失？以上案例已分析，可以強制執行。違約金如何適用于實際損失？根據《合同法》第一百一十四條的規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構增加；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少?！?。如果買方認為損失大于罰金，他可以要求賠償罰金并要求增加。

從法律角度看，違約金和損失賠償金不能同時使用，雙方同意應適用違約金，而不是要求賠償損失。由于合同法的任意性，雙方的協議具有優先權。如果沒有違約金，要求賠償是合法的。

違約金是過高還是過低，是根據實際損失，綜合考慮合同履行情況、當事人過錯程度和預期利益等綜合因素，按照公平、誠實信用的原則來衡量和裁定的。由于房價上漲，賣方拒絕把房子賣給買方。對于購房者來說，房價上漲是可得利息的損失還是實際損失？

目前尚無最終結論。如果買受人不買其他房屋，我方律師認為應為可得利息的損失；如果買受人買了其他同樣加價的房屋，則應為買受人的實際損失。

那么，房價上漲的部分能否得到充分支撐？

認為應綜合考慮定金數額、支出成本、合同履行情況、雙方過錯程度等因素。對此，上海高院曾多次發文予以提供。

在房價快速上漲的過程中，當類似案件發生時，購房者如何最大限度地維權，并獲得所有損失的賠償。如何減少賣方的損失，甚至不承擔違約責任。專業律師在長期代理房地產糾紛案件中積累了豐富的經驗，可以最大限度地保護當事人的權利。具體細節，可以在線咨詢律師。你知道嗎