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寧波
住宅用地使用年限縮水的原因是什么
根據(jù)法律規(guī)定，我國土地出讓使用年限如下：
（1）住宅用地（即人們常說的商品房用地）。全國統(tǒng)一實施土地使用年限為70年；（2）工業(yè)用地使用年限為50年；（3）教育、科學、文化、衛(wèi)生等公益性用地使用年限為50年；（4）商業(yè)、娛樂、旅游等營利性項目用地年限為40年；（5）社會用地其他綜合用地使用年限為50年。土地使用權從國家將土地轉讓給開發(fā)商之時起計算，而不是從買受人實際擁有房屋控制權之時起計算。因此，房屋所有人對土地的使用年限必須低于法定最高年限。土地使用權期滿，使用者應當重新繳納土地出讓金，并申請續(xù)期。未經(jīng)批準的，土地使用權和地上建筑物、其他附著物的所有權由國家無償取得。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權出讓合同期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當在期滿前一年內(nèi)申請續(xù)簽，除因社會利益需要收回土地外，應當批準續(xù)期。續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并按照規(guī)定繳納土地使用權出讓金。
商品房用地使用年限為50年，不能排除以下原因：（1）政府出讓住宅用地時，使用年限僅為50年；（2） 政府出讓的土地性質為綜合用地（如商住用地）；（3）政府出讓的土地性質不是住宅用地，而是50年的工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地，而開發(fā)商用它來建房。在前兩種情況下，購房者可以與開發(fā)商協(xié)商確定房價。由于比通常的70年期限少了20年，購房者可以主張房價應比同地段70年土地使用權房屋的市場價格低20%以上。在第三種情況下，開發(fā)商的行為涉嫌欺詐。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方以欺詐手段使另一方違背真實意思訂立合同的，受害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。
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