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寧波
如何解決房屋轉讓糾紛
貸款購買的房屋轉讓時，受制于多種合同關系，存在多個房地產權利人：
一是房屋買賣合同約定的房屋轉讓人與受讓人之間的交易關系，二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借款關系，以及相關第三方擔保人、出質人、抵押人與借款人之間的擔保關系。因此，在轉讓貸款購買的住房時，除了符合房屋轉讓的一般條件外，還應考慮貸款合同關系的特殊性。貸款擔保方式限制了已購房屋的轉讓和抵押房屋的轉讓。對于個人住房貸款，貸款銀行作為抵押權人對出賣人的房屋享有抵押權。未經貸款銀行同意，出賣人不得辦理房屋買賣過戶手續。貸款還清前，銀行不能同意賣方辦理解除抵押手續。這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行都將陷入交易的死循環。
如何解決這個問題：
（1）出賣人可以用其他擔保方式代替擔保，暫時解除抵押，在房屋轉讓、出售房屋所得款償還銀行貸款后，解除貸款合同。比如，借款人可以先用存單質押暫時置換抵押房屋作為未償貸款的擔保，并變更“借款合同”辦理抵押解除手續。房屋過戶后，收回的房款可用于提前還貸。（2）買賣雙方通過二手房中介進行交易。如果中介與貸款銀行簽訂二手房合作協議，通常中介可以在房屋過戶期間提供貸款擔保，并可以通過中介辦理二手房過戶的資金結算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房按揭貸款。你知道嗎
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