如何避免二手房買賣過程中的糾紛由于買賣雙方信息不對稱導致糾紛的原因很多，因此避免糾紛的第一點就是明確合同的內容，任何問題都可以根據(jù)合同來解決。其次，如果合同及時達成一致，但仍存在違約，那么我們可以約定更高的違約金（不超過損失的30%），以防止對方違約。最后，仔細閱讀合同條款，避免因粗心大意引起糾紛。隨著市場上二手房交易量的不斷增加，由此引發(fā)的銷售糾紛呈現(xiàn)上升趨勢。現(xiàn)在通過對一些典型案例的分析，讓公眾知道如何避免類似糾紛，如何將損失降到最低。

[案例1]

如果交易失敗，中介機構能否收取報酬？

2007年11月，劉鵬看中了謝峰在一家房屋中介公司旗下花園社區(qū)的一套房產。好價錢后，三方簽訂了《房屋轉讓合同》。雙方約定：該樓盤成交價約150萬元，劉鵬在簽訂正式合同時必須向謝峰支付8萬元定金。這部分押金將自動轉為首期房款，其余部分待相關手續(xù)辦理完畢后再支付。

這份《房屋轉讓合同》還規(guī)定，無論如何，謝峰、劉鵬不按照本合同約定出售或者購買房屋的，違約方必須立即向房屋中介支付房屋中介損失賠償金8萬元。合同簽訂后，劉鵬向房屋中介公司交了8萬元定金。謝峰還按約定日期辦理了房地產抵押注銷登記手續(xù)，收回了房產證，并于當日將房產證交給房屋中介。此后，由于突發(fā)商業(yè)事故，劉鵬未能按合同約定購買該房產，于是想從中介公司拿到8萬元定金。中介公司的答復是，想將8萬元定金轉為中介服務損失費，于是劉某鵬和房地產公司打官司。

法院審理后認為，“房屋轉讓合同”是房屋中介合同和房地產銷售預約合同的混合體。根據(jù)相關法律法規(guī)，“居間人未促成合同成立的，不得要求付款”。因此，決定中介公司不收取8萬元的中介服務費。

[點評]

本案中，根據(jù)雙方簽訂的房屋轉讓合同的規(guī)定，無論在何種情況下，違約方必須立即向中介公司支付8萬元作為損失賠償金。其實質是房屋中介公司要求委托人在交易不成功的情況下以違約賠償金的形式向中介報告付款。這一協(xié)議違反了合同法的規(guī)定，因此法院不予支持。

當然，相關法律法規(guī)也規(guī)定，中介公司在服務過程中如確實拿出實際支付憑證，可以要求違約方給予實際賠償。法院判決中介公司不能收取8萬元，因為沒有證據(jù)證明其實際支付了8萬元的中介服務費。

[案例2]

中介收取的押金是否應雙倍返還？

2007年7月，陳浩夫婦通過房地產中介公司選好了王東擁有的一套二手房。經協(xié)商，買賣雙方約定房屋轉讓價格為110萬元。由于當時小區(qū)正在進行改造，雙方約定在2007年10月前、年底前辦理相關物業(yè)管理權利過戶手續(xù)。

經協(xié)商，買賣雙方通過中介公司簽訂了《房屋轉讓合同》，約定買受人與妻子陳浩一次性交定金5萬元，出賣人王東收取1萬元，而剩下的4萬元將由中介收取，并在成交后一天內轉給賣方。

在接下來的時間里，由于住宅區(qū)房價上漲，賣方王東考慮到價格上漲的因素，不同意按原價出售。買賣雙方談了很多次，但都沒能達成協(xié)議。陳浩夫婦起訴賣家王東，希望按照三方簽訂的協(xié)議，將定金翻倍10萬元。法院增設中介公司為第三人。庭審中爭議的焦點是，王東雙倍返還定金的基數(shù)是按其實際收到的1萬元計算，還是按房屋買賣合同約定的5萬元計算。經本案審理，經濟合作庭決定被告按協(xié)議約定的原告實際支付的5萬元雙倍返還定金10萬元，王東應返還原告陳浩6萬元，其妻子杰返還定金4萬元，由被告王東監(jiān)管。

[點評]

本案在房屋轉讓合同中約定買受人應交納定金5萬元，兩被告簽字確認。因此，無論被告將這5萬元放在何處，根據(jù)我國《擔保法》和原、被告之間的合同約定，其余4萬元定金的性質不能改變，故法院決定以中間人作為監(jiān)獄代理人這4萬元為定金，這不僅符合國家法律，也符合雙方在簽訂協(xié)議時的真實意圖。在二手房買賣合同中，作為買賣雙方，一定要充分注意中介提供的格式條款，認真審閱每一個條款，明確一些模棱兩可的條款。對于那些我們不了解的條款，我們可以向業(yè)界咨詢。我們不能草率地簽合同，這會引起將來的糾紛。（文中人物均為化名）

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