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寧波
中介如何引發房地產買賣合同糾紛
房屋買賣合同糾紛首先是因房屋買賣合同無效而不能履行而引起的糾紛。這類糾紛主要是由于房屋買賣雙方主體資格不符或合同標的物存在瑕疵引起的。常見的案例有：房屋產權共有人未經其他共有人同意將房屋出售；職工未告知單位就將單位產權公房出售；房屋納入拆遷范圍，導致房屋無效等法律后果買賣合同中，不能交付和履行或者不能辦理過戶手續，導致第三人或者買受人將出賣人告上法院，并往往以中介公司的過錯為由要求中介公司承擔賠償責任。二是定金、定金結算糾紛引發的糾紛。為了提高成交率，房地產中介公司往往要求購房者向中介公司支付一定數額的意向金。同時，在簽訂正式銷售合同前，賣方往往要求買方支付一定數額的意向金或定金。但如果買賣雙方一方反悔，或未能就價格、付款方式、抵押、交易稅金等達成協議，退還意向金或定金可能成為三方爭議的焦點。三是因支付和計算中介服務費產生的糾紛。中介服務費包括中介報酬（又稱交易傭金）和必要的中介費。收取中介服務費是房地產中介公司生存和發展的根本目的。一套房子的成功交易需要經過很多環節，比如尋找合適的房子、明確最初的交易意向、簽訂銷售合同等。如果任何一個環節出了問題，都會導致整個交易的失敗。一旦交易失敗，中介服務費的支付和計算必然成為法律糾紛。常見糾紛主要包括買賣雙方私下交易引起的中介服務費糾紛（俗稱“跳單”），買賣雙方一方中途退出引起的中介服務費支付和計算糾紛，以及是否承擔責任的糾紛因買賣雙方協商不成而產生的中介服務費，由誰承擔，承擔多少。一是信息夸大。一些房產中介為方便交易，在向客戶介紹房產權屬、使用狀況、社區設施等信息時，夸大甚至提供虛假信息；客戶在查詢交易流程、服務政策等問題時，不如實說明，誤導客戶，甚至口頭承諾優惠條件。他們在履行合同時，不能履行承諾或被客戶發現提供虛假信息，引起糾紛。第二是鼓勵違規。一些房產中介為了擴大市場、吸引客戶，想方設法撮合違規小產權房、保障性住房等禁止或限制上市房地產交易，默許甚至主動建議客戶通過簽訂陰陽合同避稅。由于這類違法交易在產權轉讓上存在障礙，在履行過程中容易引發糾紛。三是交易倉促。為盡快收取傭金，少數中介機構在貸款申請、還貸、付款、過戶等具體交易細節不明確時，要求客戶簽訂一般合同。收取傭金后，與客戶打交道比較被動，導致后續交易中糾紛頻發。
房產中介的上述行為不僅損害了二手房買賣合同當事人的權利，也不利于二手房市場的健康發展。針對上述問題，朝陽法院提出以下建議：一方面，加強對房產中介機構的監管，主管部門可以提高市場準入門檻，制定合同模式，另一方面加大對違規行為的查處力度，通過普法宣傳提高群眾的法律意識，選取典型案例說明簽訂二手房買賣合同應注意的事項，宣傳簽訂非法合同的危害和嚴重后果，增強群眾的法制觀念，切實維護他們的合法權益。你知道嗎
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