第一項(xiàng)：約五證陷阱：當(dāng)部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，可以提供虛假的五證賣房，以復(fù)印件為主；也可以提供有效的五證在小區(qū)一期或前期賣房。五證不全可能導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法取得房產(chǎn)證，甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)策：1。復(fù)印件要注意原件。2原件取決于批準(zhǔn)日期和使用和銷售面積。三。對(duì)于承諾申領(lǐng)證書(shū)的開(kāi)發(fā)商，可以約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)未取得證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。律師建議增加一條補(bǔ)充條款：

出賣人保證其持有的房屋買(mǎi)賣五證的真實(shí)性和有效性。如果造成買(mǎi)受人退房，出賣人愿意承擔(dān)雙倍返還已付房?jī)r(jià)給買(mǎi)受人的責(zé)任。

第二條：關(guān)于共享面積

陷阱：建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同第五條只涉及建筑面積的變化，因此一些開(kāi)發(fā)商會(huì)增加共享面積，減少使用面積，而總建筑面積不變。根據(jù)合同規(guī)定，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違約，買(mǎi)方在沒(méi)有證據(jù)的情況下起訴。對(duì)策：1。在合同第三條中，應(yīng)明確該公寓的建筑面積和共用面積。2共享區(qū)域的組成見(jiàn)附件二。三。使用面積按套購(gòu)買(mǎi)，雙方不參與公平分享。律師建議增加一條補(bǔ)充條款：

雙方協(xié)商一致，同意共用區(qū)域的變更以下列條款為準(zhǔn)，有三種處理方式：

1。實(shí)測(cè)共用面積超過(guò)暫測(cè)面積的，買(mǎi)方應(yīng)在暫測(cè)面積的3%內(nèi)結(jié)算，超過(guò)部分的相關(guān)費(fèi)用由賣方承擔(dān)；實(shí)測(cè)面積小于暫測(cè)面積的，買(mǎi)方應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算。

2。買(mǎi)方對(duì)測(cè)量面積的承諾僅在臨時(shí)測(cè)量面積的1平方米內(nèi)結(jié)算。

第三條：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同第15條沒(méi)有明確該條款中的“約定期限”是指法定期限還是約定期限，因此房產(chǎn)證的領(lǐng)取日期不詳。這可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商延遲發(fā)證或找各種理由不申請(qǐng)證書(shū)。對(duì)策：1。對(duì)于五證齊全的項(xiàng)目，購(gòu)房者一般都是保證拿到房產(chǎn)證的，所以如果五證不齊全，就沒(méi)必要再談了。2開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買(mǎi)受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

如因出賣人原因，出賣人未能在交付后360天內(nèi)為買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)證的，雙方應(yīng)選擇以下第二條，買(mǎi)受人不退房的，由出賣人承擔(dān)責(zé)任按本合同第9條第1款第（1）項(xiàng)違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

2。如果買(mǎi)方退房，賣方應(yīng)按照補(bǔ)充條款第8條承擔(dān)責(zé)任。

因買(mǎi)受人未依法繳納房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用，出賣人在房屋交付后360日內(nèi)未取得房產(chǎn)證的，買(mǎi)方應(yīng)按照合同第7（1）條和違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

因發(fā)證機(jī)關(guān)原因，出賣人未能在交付后360天內(nèi)為買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)證的，買(mǎi)賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)出示加蓋行政機(jī)關(guān)公章的證明，否則視為出賣人違約。第四條：關(guān)于書(shū)面通知陷阱：合同約定了通知義務(wù)（如交房通知）后，開(kāi)發(fā)商不能按期履行義務(wù)。延期后，開(kāi)發(fā)商可以在售樓部張貼書(shū)面通知，但要在協(xié)議日期上簽字。他還辯稱，這一宣布是一份書(shū)面通知，旨在推卸自己的責(zé)任。對(duì)策：1。書(shū)面通知的形式應(yīng)當(dāng)明確約定。當(dāng)開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買(mǎi)方將有確鑿的證據(jù)。2如果開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)方應(yīng)以書(shū)面形式通知另一方以供證明。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

如果本合同中包含書(shū)面通知義務(wù)，雙方應(yīng)通過(guò)特快專遞通知另一方。

第5條：關(guān)于所售房屋的位置

陷阱：當(dāng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)時(shí)，購(gòu)房者可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)位置好的樓盤(pán)，而當(dāng)房子可以交付時(shí)，樓號(hào)就會(huì)變成結(jié)構(gòu)相同、位置不好的樓層。對(duì)策：1。在合同附件一中，附上社區(qū)平面圖并標(biāo)明建筑編號(hào)。2發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在附圖上蓋章確認(rèn)。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

出賣人應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)平面圖上標(biāo)明擬出售房屋的建筑編號(hào)，并在本合同附件一住宅小區(qū)平面圖上加蓋公章。

第六項(xiàng)：已售出房屋的抵押

陷阱：一些開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金，往往將土地使用權(quán)抵押，然后將所建房地產(chǎn)抵押。如果這種房子賣了，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房者就拿不到房子了。因?yàn)橘I(mǎi)受人還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，不具備物權(quán)。

對(duì)策：1、在土地管理部門(mén)、房管部門(mén)查清該樓盤(pán)是否有抵押記錄。2開(kāi)發(fā)商須向房管局提交合同。三。開(kāi)發(fā)商須提供擔(dān)保責(zé)任。律師建議增加一項(xiàng)補(bǔ)充條款：賣方保證他出售的房子沒(méi)有抵押。買(mǎi)受人因此退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還已支付給買(mǎi)受人的房款的責(zé)任。

第七條：關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱：今年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，明確規(guī)定購(gòu)房人購(gòu)房前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。否則，開(kāi)發(fā)商就不允許賣房。潛在購(gòu)房人依法不得領(lǐng)取房產(chǎn)證。對(duì)策：1。買(mǎi)方應(yīng)要求前期物業(yè)以招標(biāo)方式參與。2開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了物業(yè)管理公約。三。買(mǎi)方還應(yīng)簽署三方簽署的物業(yè)管理公約。售房前，出賣人應(yīng)在競(jìng)價(jià)方式選擇前期與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。

買(mǎi)賣雙方在簽訂本合同時(shí)，還應(yīng)簽訂前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理公約。第八條當(dāng)事人的責(zé)任范圍陷阱：因開(kāi)發(fā)商的各種原因（如五證不全、一房?jī)少?gòu)、抵買(mǎi)并舉等），買(mǎi)受人不能取得房屋的，買(mǎi)受人的損失范圍不明確。但是，法律沒(méi)有明確規(guī)定具體范圍。對(duì)策：1。根據(jù)民法通則和6月1日的解釋細(xì)化實(shí)際損失。2為開(kāi)發(fā)商造成的損失準(zhǔn)備證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：

如果賣方單方面原因?qū)е峦朔浚u方的責(zé)任范圍如下：

賣方的責(zé)任范圍：

1。退還已付房?jī)r(jià)及其利息（此利息的計(jì)算，如為一次性付款，按同期銀行存款利率計(jì)算；如為按揭付款，按同期銀行貸款利率計(jì)算）。

2。補(bǔ)償購(gòu)房人自簽訂購(gòu)房合同至退房時(shí)的升值差價(jià)至每平方米價(jià)格。

3。補(bǔ)償購(gòu)房人所購(gòu)房屋的裝修費(fèi)用（費(fèi)用僅限于裝修對(duì)象及相關(guān)票據(jù)）。買(mǎi)受人支付抵押貸款的，出賣人應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人損失