摘要：房地產(chǎn)開發(fā)管理的內(nèi)容包括房地產(chǎn)介紹、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資等，房地產(chǎn)開發(fā)前期管理，房地產(chǎn)營銷，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行綜合開發(fā)和配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)的全過程可分為投資決策、前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、竣工驗(yàn)收和交付四個(gè)階段。本書圍繞這四個(gè)階段展開，具體分為管理與城市房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇與土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃決策與可行性研究、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的施工過程管理、住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工記錄和交付許可管理，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程包括資金籌措、成本監(jiān)控等與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的管理。1996年8月23日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于試行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》（國發(fā)〔1996〕25號(hào)）。通知規(guī)定，自1996年起，國有單位基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、集體投資項(xiàng)目等各類經(jīng)營性投資項(xiàng)目試行資本金制度，必須先落實(shí)，只有實(shí)際資金才能用于建設(shè)。

投資項(xiàng)目資本是指投資方認(rèn)繳的投資額占投資項(xiàng)目總投資的比例，為投資項(xiàng)目的非債務(wù)資本，項(xiàng)目法人不承擔(dān)該部分資本的任何利息和債務(wù)，投資方可依法享有所有者權(quán)益按他的投資比例，也可以轉(zhuǎn)讓他的投資，但不能以任何方式收回。

項(xiàng)目資本金的投資方式：項(xiàng)目投資資本金可以以貨幣、實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等形式投資，但必須由具有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行評(píng)估和估價(jià)。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)為基礎(chǔ)的投資比例不得超過投資項(xiàng)目總資本的20%，但國家對(duì)采用高新技術(shù)成果另有規(guī)定的除外。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)行資本金制度，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有一定比例的資本金才能承接項(xiàng)目，可以有效防止一些企業(yè)的違規(guī)行為，減少“爛尾”現(xiàn)象的發(fā)生。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途和開發(fā)年限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。超過出讓合同期限一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以上的土地閑置費(fèi)；兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。其目的是防止非法炒作用地，鼓勵(lì)盡快用地，促進(jìn)土地合理利用。

本辦法所稱一年不開工開發(fā)的起止日期，是指自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起一年。開發(fā)開始日，是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行重大投資的日期。要開始建設(shè)和發(fā)展，就必須大量投資，不間斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和住房建設(shè)。在有拆遷的地區(qū)，以三通一平為起點(diǎn)。一旦啟動(dòng)，無特殊原因不得停止。輕微啟動(dòng)的，不視為啟動(dòng)。你知道嗎