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寧波
商品房預售糾紛中的責任
商品房預售合同是一種特殊的買賣合同。其特殊性主要在于合同標的是一種特殊商品。因此，法律對從事該商品開發經營的房地產開發商簽訂預售合同有相對嚴格的條件。這些條件也是商品房預售合同的有效要件。開發商不具備預售許可條件但原則上與購房者合作，應認定合同無效，主要過錯在于開發商，根據合同法，開發商應承擔賠償責任。在合同有效的前提下，雙方在產品實際履行中不能完全按照合同約定履行的法律責任主要有：一、開發商未按約定時間交付房屋的法律責任，除法定和約定的免責事由外，開發商逾期交房應承擔違約責任。一般情況下，買賣雙方在合同中約定：出賣人未按時交付房屋的，應當按照中國人民銀行關于延期付款的規定，向買受人支付一定數額的違約金和每延期一天的預計部分房款的總價值。買受人逾期不交付的，可以解除合同，出賣人應當雙倍返還定金，返還已付購房款，并按照銀行同期固定資產貸款利率償還購房款利息。在實踐中，違約責任往往是根據逾期期限和原因來考慮的。逾期在合理期限內的，違約方應當承擔違約金，繼續履行合同。逾期時間長，開發商怠于交房的，買受人有權解除合同并賠償損失。房屋實際交付后，辦理房地產權證是買受人的權利，也是出賣人的義務。賣方應承擔違約責任，即賠償買方由此造成的損失。在實踐中，確定買受人的損失并不容易，可以根據逾期天數作出一定數額的賠償。如果由于開發商的原因，不能辦房產證，購房者可以要求退房，并賠償經濟損失。
因買受人或房地產管理機構原因導致未辦理權屬證明的，出賣人不承擔違約責任。三是開發商交付的不符合合同規定的房屋的法律責任，原合同價格不變。因開發商變更設計造成面積誤差的，雙方按實際面積協商價格。協商不成的，由開發商承擔違約責任。除上述兩個原因外，如果出現面積誤差，原則上應以買方為受益人處理，即如果實際面積超過合同面積，合同價格不變。實際面積小于合同面積的，不足部分予以退還。質量不合格的，出賣人應當采取補救措施修復房屋，并賠償買受人經濟損失。房屋有缺陷，不符合安全標準，在合理期限內無法修復的，允許買受人解除合同，賠償損失。同時，開發商應交付住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按規定履行保修義務。你知道嗎
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