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寧波
如何申請股份共有人拍賣物業
1、 依照《中華人民共和國物權法》第九十七條的規定，共有不動產或者動產的處分和大修，應當經共有人或者占股份三分之二以上的全體共有人同意，共同所有人之間另有約定的除外。第九十九條共有人約定不分割共有的不動產或者動產以維持共有關系的，應當按照約定分割，但共有人有重大理由分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，共有人可以隨時請求分割，共有人在共有基礎喪失或者有重大理由分割時，可以請求分割。分割給其他共有人造成損害的，應當賠償損失。第一百條共有人可以協商確定分割方式。不能達成協議的，分割共同的不動產或者動產，不因分割而減少價值的，分割實物；難以分割或者因分割而減少價值的，分割折價或者拍賣、變賣所得的價款。共有人取得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
如果申請人在房地產拍賣中未能與他人協調，可以向法院申請拍賣，普通法院將予以受理。二是如何按照共有房屋的份額劃分共有房地產，可以按照一些共有人的要求進行劃分。分割方式有四種，共有人可以根據具體情況選擇。房屋的直接分割形成了房屋所有權的分割。可分為相互獨立使用的房屋，按共有人的份額可直接分為房屋份額。如果一幢三層樓的房子被三個業主平分，他們就可以分享一層樓的所有權。但由于整個房屋是相連的，有的屬于不可分割的部分，仍然是全體業主的共同所有，從而形成了房屋的區分所有權。意思是房子歸一個共有人所有，其他共有人的所有權份額轉換成價格，由單獨取得所有權的人補償。這主要包括兩種情況：一是房屋直接分割時，由于房屋結構的原因，共有人不能按照各自的所有權份額進行分配，可以對部分所有權份額進行補償。如果甲、乙雙方按3:2的比例擁有一棟兩層的房屋，如果該房屋分為一層，則乙方擁有甲方的所有權份額，此時乙方應補償甲方的所有權份額。第二，當三人以上共有房屋時，兩個或兩個以上共有人將補償其他共有人分得的價款，然后按比例分割房屋。甲、乙、丙、丁三方共有房屋的，該房屋價款歸甲、乙雙方所有，甲、乙雙方在補償丙方、丁雙方的所有權份額后，按比例分割該房屋。當房屋共有人不愿取得房屋所有權時，可以將房屋出售，出售價款由共有人按照所有權份額進行分配。
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