【分歧】在司法實踐中,對于a公司的債權(quán)是否存在適用定金罰則的法律空間,有三種觀點:第一種觀點認為,之前的房屋買賣協(xié)議和之后的拍賣合同是兩個獨立的合同。如因客觀原因無法取得房產(chǎn)證,經(jīng)雙方協(xié)商,乙方退還房價,甲方也接受,只能視為雙方解除拍賣合同。以前的房屋買賣協(xié)議仍然有效。乙方事實上不能履行的,甲方有權(quán)依照合同法第九十七條的規(guī)定要求乙方承擔違約責任。第二種觀點認為:在房屋買賣協(xié)議履行過程中,當事人就房屋達成拍賣合同,應(yīng)當視為對原買賣協(xié)議的變更,原協(xié)議中的定金條款仍然有效;但是,由于經(jīng)雙方協(xié)商,乙方退還房價,甲方也接受,表明甲乙雙方已解除合同關(guān)系,自然沒有適用本合同定金條款的前提條件,甲方只能根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定要求乙方賠償損失。第三種觀點認為,B公司拍賣原買賣協(xié)議標的物,但a公司未提出異議,并積極競拍并提前支付拍賣保證金20萬元。需要考慮的是,a公司和B公司的這些行為實際上是雙方協(xié)商解除原買賣協(xié)議過程中的意思表示,原合同已經(jīng)成功終止,因此雙方約定未來將有一個拍賣合同。案件事實表明,拍賣合同因客觀原因不能履行,雙方當事人協(xié)商解除合同。因此,a公司的索賠不能成立,本案缺乏適用合同定金處罰的前提?;谝陨先N觀點的不同,探討能否適用合同定金罰則的關(guān)鍵是確定同一標的房屋的兩個連續(xù)合同之間的法律關(guān)系。筆者同意第三種觀點,分析如下:
1。在我國合同法中,合同變更的含義比較狹隘,即合同內(nèi)容的協(xié)商變更。同時,合同內(nèi)容的變更僅指非要素的變更,不包括要素的變更。所謂要素變更,是指合同標的和性質(zhì)的變更;非要素變更,包括履行期限、地點、交付方式、數(shù)量、價格、利息、擔保、違約金和合同附條件的變更。雖然本案中兩份合同的房價沒有發(fā)生變化,但中標后達成的銷售協(xié)議和拍賣合同是兩份法律性質(zhì)完全不同的合同,兩種法律行為分別適用《合同法》和《拍賣法》的有關(guān)規(guī)定。因此,筆者認為合同變更理論缺乏理論依據(jù)和法律依據(jù)。你知道嗎
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