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寧波
上一份合同的定金可以重新使用嗎
【分歧】在司法實踐中，對于a公司的債權是否存在適用定金罰則的法律空間，有三種觀點：第一種觀點認為，之前的房屋買賣協議和之后的拍賣合同是兩個獨立的合同。如因客觀原因無法取得房產證，經雙方協商，乙方退還房價，甲方也接受，只能視為雙方解除拍賣合同。以前的房屋買賣協議仍然有效。乙方事實上不能履行的，甲方有權依照合同法第九十七條的規定要求乙方承擔違約責任。第二種觀點認為：在房屋買賣協議履行過程中，當事人就房屋達成拍賣合同，應當視為對原買賣協議的變更，原協議中的定金條款仍然有效；但是，由于經雙方協商，乙方退還房價，甲方也接受，表明甲乙雙方已解除合同關系，自然沒有適用本合同定金條款的前提條件，甲方只能根據《合同法》第九十七條的規定要求乙方賠償損失。第三種觀點認為，B公司拍賣原買賣協議標的物，但a公司未提出異議，并積極競拍并提前支付拍賣保證金20萬元。需要考慮的是，a公司和B公司的這些行為實際上是雙方協商解除原買賣協議過程中的意思表示，原合同已經成功終止，因此雙方約定未來將有一個拍賣合同。案件事實表明，拍賣合同因客觀原因不能履行，雙方當事人協商解除合同。因此，a公司的索賠不能成立，本案缺乏適用合同定金處罰的前提。基于以上三種觀點的不同，探討能否適用合同定金罰則的關鍵是確定同一標的房屋的兩個連續合同之間的法律關系。筆者同意第三種觀點，分析如下：
1。在我國合同法中，合同變更的含義比較狹隘，即合同內容的協商變更。同時，合同內容的變更僅指非要素的變更，不包括要素的變更。所謂要素變更，是指合同標的和性質的變更；非要素變更，包括履行期限、地點、交付方式、數量、價格、利息、擔保、違約金和合同附條件的變更。雖然本案中兩份合同的房價沒有發生變化，但中標后達成的銷售協議和拍賣合同是兩份法律性質完全不同的合同，兩種法律行為分別適用《合同法》和《拍賣法》的有關規定。因此，筆者認為合同變更理論缺乏理論依據和法律依據。你知道嗎
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