(1) 交貨時(shí)間應(yīng)特別注意不可抗力在合同中的定義。房地產(chǎn)買賣合同一般有“遇不可抗力,出賣人不承擔(dān)逾期交付責(zé)任”的表述。本協(xié)議條款是否合理,隨附說(shuō)明是否清晰,買家很容易忽略或不知道其含義。(二)房屋面積對(duì)于商品房這一特殊商品,合同約定的面積一般允許有誤差,但誤差不得超過(guò)合理范圍,應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。一旦雙方約定房屋面積誤差范圍,開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果錯(cuò)誤超出約定范圍,實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商違約和不履行合同。
但是,如果合同中沒(méi)有明確的允許誤差范圍,一旦出現(xiàn)問(wèn)題,無(wú)論誤差超過(guò)或減少多少,法院都可以判決買方敗訴,并采取多退少賠的方式解決。例如,最終測(cè)量面積比最初的初步測(cè)量面積多20平方米。如果你的合同中沒(méi)有約定誤差只能小于10平方米,你只能“吃進(jìn)去”。在這種情況下,這不是一筆小數(shù)目的錢。(3) 房屋質(zhì)量問(wèn)題目前,房屋質(zhì)量問(wèn)題在未來(lái)房屋交易合同中較為普遍。住房作為一種商品,其購(gòu)買周期長(zhǎng),交易過(guò)程復(fù)雜,相關(guān)因素復(fù)雜,特別是預(yù)售期房的購(gòu)買,這往往使得購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)難以區(qū)分所購(gòu)商品的價(jià)格,只有商品房交付使用時(shí),交易中隱藏的矛盾才一個(gè)接一個(gè)地暴露出來(lái)。這給購(gòu)房者帶來(lái)了很多麻煩,甚至造成了更大的利益損失。(4) 違約條款在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),一些商品房開(kāi)發(fā)商或代理商對(duì)買受人的違約責(zé)任羅列了許多苛刻的條款,盡量避免約定出賣人的違約責(zé)任;或者雖然買賣雙方約定了違約責(zé)任,但買賣雙方關(guān)于違約責(zé)任的約定是不公平、不公平的,對(duì)買方極為不利。因此,買受人在與出賣人簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),應(yīng)在合同中明確出賣人的違約責(zé)任,力求雙方違約責(zé)任的公平、平等。(5) 物業(yè)管理人員在簽訂物業(yè)合同前,應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款,看是否有任何不符合或欺騙購(gòu)房者的行為。同時(shí),要按照物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)真核對(duì)。如果標(biāo)準(zhǔn)中沒(méi)有收費(fèi)項(xiàng)目,可以要求對(duì)方出示相關(guān)部門的文件,否則有權(quán)拒絕提交。(6) 房屋買賣中的陰陽(yáng)合同陷阱。房屋買賣合同的簽訂,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家政策法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,按照市場(chǎng)交易規(guī)則進(jìn)行。屬于一般偷稅漏稅的,行政機(jī)關(guān)有權(quán)處以罰款、拘留等行政處罰;偷稅數(shù)額大、次數(shù)多的,可能構(gòu)成犯罪。(七)房屋的出賣人不是業(yè)主本人,在二手房交易中,不僅存在“假業(yè)主”,還存在虛假房產(chǎn)證和虛假信息。在二手房交易中,經(jīng)常會(huì)發(fā)生房產(chǎn)證上的名字與賣家不一樣的情況。因此,買方放棄了定金,并與賣方簽訂了合同。如果交易發(fā)生變化,收回押金需要時(shí)間和精力。此外,也有騙子偽造戶主身份,然后以各種理由欺騙購(gòu)房者,將不屬于自己的房子賣掉,拿到購(gòu)房款后逃跑。購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)審查“二手房”轉(zhuǎn)讓人的主體資格,確定轉(zhuǎn)讓人是否為房屋產(chǎn)權(quán)人。(8)中介合同陷阱大部分二手房是通過(guò)中介進(jìn)行交易的。一些不法中介為了迅速達(dá)成買賣協(xié)議,提取中介費(fèi),往往在合同上耍花招,欺騙買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時(shí),最好將與中介有關(guān)的條款寫(xiě)入合同,并注意合同中隱藏的陷阱。在二手房交易中,購(gòu)房者不僅要關(guān)注房屋本身的價(jià)格,還要設(shè)定條款,規(guī)定違約責(zé)任對(duì)中介的責(zé)任和義務(wù)。一旦中介和賣方違約,買方可以保護(hù)自己的權(quán)益并要求賠償。二手房買賣雙方還需要核對(duì)收費(fèi)清單,如涉及二手房銷售的中介公司的傭金和手續(xù)費(fèi)等。你知道嗎
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