簽訂二手房買賣定金合同應(yīng)注意哪些問題《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條，出賣人以認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的。，因一方原因未訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照定金法的規(guī)定辦理；因不可歸責(zé)于雙方的原因未訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還對方買家。簽訂認(rèn)購協(xié)議并支付定金的，因主合同或補(bǔ)充協(xié)議不一致，出賣人不能繼續(xù)履行定金協(xié)議。根據(jù)最高法司法解釋的相關(guān)規(guī)定，屬于“不歸責(zé)于當(dāng)事人，導(dǎo)致未訂立商品房買賣合同”，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。

在二手房交易實踐中，此類糾紛較為普遍。為避免爭議，在簽訂定金協(xié)議時，應(yīng)以最高人民法院上述司法解釋為依據(jù)，并在定金中明確“如雙方未能就相關(guān)合同條款進(jìn)行協(xié)商，賣方應(yīng)退還定金”，這樣更為有利。

“定金協(xié)議”是否具有房屋銷售協(xié)議的效力？

二手房交易，一般先簽訂“定金協(xié)議”，再簽訂“買賣合同”。如果在簽訂“定金協(xié)議”后，賣房人又不愿意簽訂房屋“買賣合同”，該怎么辦？請看以下案例：

買賣雙方簽訂了“定金協(xié)議”，協(xié)議約定買受人將以自己名義（尚未取得房產(chǎn)證）的房產(chǎn)以200萬元的價格轉(zhuǎn)讓給買受人，約定定金為40萬元，預(yù)付款100萬元，剩余60萬套住房由買方在取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)，由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。違約條款是，如果買方反悔，定金將被沒收；如果賣方反悔，定金將雙倍返還。當(dāng)天，買受人向出賣人支付了140萬元，出賣人還將房屋鑰匙及相關(guān)證明資料交給了買受人。

半年后，出賣人順利取得房產(chǎn)證，但由于種種原因（主要是房價上漲），出賣人后悔不愿出售房屋，買受人上訴法院，要求出賣人辦理過戶手續(xù)。法院認(rèn)為，定金協(xié)議名稱雖為定金合同，但定金協(xié)議的內(nèi)容包括定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同內(nèi)容，以及房屋交付等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，支付日期和方式，以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此，“定金協(xié)議”涵蓋了銷售合同的主要條款。雙方的真正意圖是簽訂銷售合同。只有當(dāng)出賣人當(dāng)時尚未取得房屋所有權(quán)證時，該協(xié)議才稱為定金協(xié)議。此外，購房款大部分已經(jīng)付清，賣方也已將房屋交付買方使用。雙方的實際履行超出了定金合同的范圍。

法院最終認(rèn)定，“定金協(xié)議”的性質(zhì)為房屋買賣合同。現(xiàn)出賣人已取得房屋所有權(quán)證，買賣合同有效。法院判決買賣雙方應(yīng)辦理過戶手續(xù)。

既然雙方簽訂了“定金協(xié)議”，法院為什么要判決買賣合同成立？這是因為合同的性質(zhì)不應(yīng)只看合同的名稱，而應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，結(jié)合雙方的簽訂目的，對實際履行情況進(jìn)行綜合認(rèn)定。從案例中可以看出，該名稱為定金協(xié)議，但內(nèi)容涉及房地產(chǎn)交付、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等定金內(nèi)容，基本涵蓋了房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容。

在本定金協(xié)議中，雖然雙方都可以背棄違約責(zé)任，但在合同能夠繼續(xù)履行的條件下，賣方作為違約方，無權(quán)適用該條款承擔(dān)較低的違約責(zé)任。“存款”和“存款”是一回事？“存款”和“存款”不是一個概念。一般來說，“定金”屬于預(yù)付款，與定金不同。預(yù)付款是當(dāng)事人預(yù)先支付的價款的一部分，是一種支付手段。預(yù)付款的處理方式是：合同履行的，作為價款；合同不履行的，全額退還。由于預(yù)付款不具有懲罰性，不存在違約時沒收預(yù)付款或雙倍返還預(yù)付款的問題。“定金”是我國法律規(guī)定的保證債務(wù)履行的方式之一。是一方為保證合同的訂立、履行或保留終止合同的權(quán)利而按照合同規(guī)定向另一方支付的款項。定金必須書面約定，并適用“定金罰則”，即支付定金的一方違約的，接受定金的一方有權(quán)沒收定金；接受定金的一方違約的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給支付定金的一方。

由于定金（預(yù)付款）和定金在實踐中容易混淆，建議二手房買家在中介要求預(yù)付一定費用時，與中介簽訂書面協(xié)議，明確支付費用的性質(zhì)是定金（預(yù)付款）還是定金，并規(guī)定雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和支付費用的處理。

中介公司收取的保證金是什么性質(zhì)的？

在實際操作中，中介公司向買方收取定金的情況非常普遍，買方應(yīng)特別注意。中介公司收到買家的定金后，往往會開出以下收據(jù)：“今天買家的定金是多少。如果業(yè)主同意按一定價格出售房屋，定金將轉(zhuǎn)為定金。這種定金支付方式對買受人極為不利：一是買受人與業(yè)主之間沒有直接約定；二是業(yè)主沒有開具定金收據(jù)；三是很難獲得業(yè)主向中介公司收取定金的事實；四是，中介公司收取或轉(zhuǎn)移定金沒有明確責(zé)任。在這種情況下，一旦房主收到定金卻拒絕出售房屋或抬高房價，購房者很難要求房主雙倍支付定金，也很難追究中介公司的責(zé)任。因此，在買受人與中介公司簽訂的中介合同中，買受人應(yīng)明確約定中介公司收取定金的性質(zhì)：如果是代業(yè)主收取，應(yīng)要求中介公司在收取定金時出具委托書。中介公司收到定金的，視為業(yè)主已收到定金。如果是轉(zhuǎn)讓，就要明確規(guī)定中介公司的轉(zhuǎn)讓責(zé)任。約定在日內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，未按期轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。另外，交定金后，必須要求中介公司出具正式有效的收據(jù)，以便日后發(fā)生糾紛時提供有利證據(jù)。你知道嗎