如何識別和區分住房抵押貸款的內部效應和外部效應。《中華人民共和國擔保法》第四十六條規定：“抵押擔保的范圍包括主債權利息、違約金、損害賠償金和實現抵押的費用。抵押合同另有約定的，以約定為準。”根據這一規定，房屋抵押擔保的債權范圍主要包括主債權、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實現抵押的費用六項。其中，利益一般分為法定利益和約定利益。對此，德國法認為約定利益屬于擔保范圍，日本法則將約定利益排除在擔保范圍之外。我國法律允許當事人另行約定。根據這種理解，約定的利益應當屬于擔保的范圍。至于違約金，人們無疑屬于擔保范圍，但問題是我國《合同法》將違約金界定為補償性的，并允許事先約定。有鑒于此，該法第114條允許根據實際損失進行變更。如果低于實際損失，可以要求增加，其擔保范圍應為實際損失。如果高于實際損失，可以要求適當減少。至于多少合適，法律還沒有規定，需要完善。對于抵押房屋的損害賠償，抵押權人可以主張對該財產的代位求償權，但一旦賠償與其他財產混合，抵押權人因失去專一性而難以行使優先受償權。根據《中華人民共和國擔保法》第五十八條的規定，賠償金應當作為抵押物，抵押權人以抵押人對第三人的損害賠償請求為基礎，設定債權質押。被抵押房屋被征用、拆遷的，抵押權人有權享有優先受償權；征用時擔保的債權未到期的，抵押權人應當申請財產保全。當然，我們也有權要求抵押人提供新的抵押擔保，擔保標的是通過產權交換取得的房屋。抵押成本主要包括申請費、拍賣費、評估費和保全費。

<2。根據一般理論，房屋抵押標的物的范圍一般包括抵押房屋的抵押物、抵押權和孳息。法律和合同沒有相反規定的，主物的所有權轉移，次物的所有權也轉移。作為抵押物的主體，房屋的附屬物一般包括門鎖、采暖設施、照明設施和通訊設施。但下列情形除外：一是在第三人設定并取得抵押權之前，附隨物已與主物分離；二是當事人在合同中明確約定排除抵押權對附隨物的效力。當然，與房屋緊密結合、不可分割的裝飾地板，應該是房屋本身的一部分，不應納入財產范圍。從屬權是指從屬于房屋并使房屋具有必要效率的權利，如土地使用權、相鄰權等。抵押權實現前，抵押人享有房屋使用權和利益，房屋的孳息（如租金）歸抵押人所有；抵押權實現后，抵押房屋被人民法院查封或者以其他方式保全，抵押權人享有優先受償權，因此，該房屋的孳息屬于抵押物，以滿足其債權。對此，根據《中華人民共和國擔保法》第四十七條的規定，自抵押權行使之日起，抵押權的效力延伸至抵押房屋的法定孳息，但抵押權人未通知債務人應當清償抵押物的法定孳息，故抵押權的效力小于孳息。

值得注意的是，根據《中華人民共和國擔保法》第五十五條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十一條的精神，雖然法律允許抵押房屋與土地上的新房一起拍賣，房屋抵押貸款的效果不如新房，抵押貸款對新房銷售的效果不如價格優先。（2） 房屋抵押權的外部效應。房屋抵押權對抵押人處分房屋權利的限制在于對交易安全和抵押人擔保權益的保護。其效力是：未經通知，轉讓：房屋抵押行為無效，正如《中華人民共和國擔保法》第四十九條規定：“抵押人未告知抵押權人或者抵押權人的，轉讓行為無效”；轉讓房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權人有權要求抵押人提供相應的擔保。未提供擔保的，抵押房屋不得轉讓；轉讓原因：抵押人應當將抵押房屋的價款提前清償有擔保債權，或者經抵押權人同意向第三人提存。債權超出部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。2房屋抵押權對后抵押權的影響。為了充分發揮物的交換價值，各國立法都允許在同一房屋上設立多重抵押權，我國法律也是如此。《中華人民共和國擔保法》第三十四條第一款規定：“抵押合同登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。”，本條適用于房屋抵押合同，由于我國的房屋抵押是以登記為生效要件，但登記時間似乎比較模糊，因此建議以登記申請時間作為判斷依據。該法第三十五條第二款還規定：“財產抵押后，財產價值大于有擔保債權余額的，可以再抵押，但不得超過余額。”可見，本條并不反對設定抵押權的多重性同樣的房子，但只有房子的余額才允許重新設置。在這方面，發揮房屋的交換價值是有害的。只要當事人自愿承擔風險，法律就沒有必要過多干預。三。房屋抵押權對抵押房屋債權的影響。從一般情況看，房屋抵押權優先于一般債權，但根據相關法律規定，為實現社會正義，房屋抵押權的實現受到一定限制，其優先權只能在支付破產費用后行使，破產人所欠的工資、勞動保險費以及破產人所欠的國家稅費。4房屋抵押對房屋租賃的影響。《中華人民共和國擔保法》第四十八條規定：“抵押人將租賃物抵押的，應當書面通知承租人，原租賃合同仍然有效。”可見，租賃房屋可以設定抵押權。抵押人將租賃房屋抵押的，應當書面通知承租人，先設定的租賃權可以對抗后設定的抵押權。但是，抵押人是否履行書面告知義務，并不影響原租賃合同的效力，也與處理抵押權與租賃權的沖突無關。因此，這一規定可以刪除。《擔保法司法解釋》全文第六十六條規定，抵押人出租有抵押權的房屋的，房屋抵押權的效力延伸至租賃關系，租賃權因抵押權的實現而終止。論房屋抵押權對侵權行為的影響。第三人侵害抵押房屋時，抵押權人有權選擇保護自己的利益。他既可以尋求債權保護，也可以選擇財產權保護。你知道嗎