抵押登記權(quán)風(fēng)險是“一物多費”風(fēng)險。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，財產(chǎn)價值超過有擔(dān)保債權(quán)余額的，可以再抵押，但不得超過余額。”借款人將房地產(chǎn)抵押給多家銀行后，一旦破產(chǎn)，抵押房地產(chǎn)的處置和變現(xiàn)將非常困難。土地使用權(quán)風(fēng)險。銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只辦理房地產(chǎn)抵押登記，不辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房地產(chǎn)將無法處分變現(xiàn)。此外，我國法律規(guī)定，集體土地不能作為抵押。因此，農(nóng)村集體土地若用于抵押貸款，必須轉(zhuǎn)為國有土地。登記期的風(fēng)險。貸款期限與抵押登記期限一致的，一旦無法收回貸款，銀行將無法處分抵押物。土地利用變化中存在著多種風(fēng)險，不同用途的土地，特別是工業(yè)用地、倉儲用地等類型的土地，其出讓價值完全不同。由于其收購成本較低，如果能將其轉(zhuǎn)化為住宅、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的商業(yè)用地，其價值將增加數(shù)倍。《土地管理法》第五十六條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變建設(shè)用地的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。如果借款人辦理抵押貸款后私自改變土地用途，如將倉庫用地改為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處分抵押財產(chǎn)。在大力建設(shè)新農(nóng)村的背景下，縣域金融有著良好的發(fā)展前景。但由于農(nóng)村土地的一些特殊規(guī)定，銀行在辦理業(yè)務(wù)時應(yīng)加強風(fēng)險防范。首先，要對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行深入調(diào)查，防止“先租后貸”。辦理按揭貸款前，銀行應(yīng)做好貸前調(diào)查，詳細(xì)了解借款人所借房產(chǎn)是否已出租。對于已經(jīng)出租的房產(chǎn)，銀行將不辦理按揭貸款，防止“先租后貸”的問題。當(dāng)然，如果存在“先抵押后出租”的情況，即抵押人設(shè)定抵押權(quán)后出租抵押物。在這種情況下，登記抵押的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房地產(chǎn)抵押貸款。第二，在銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查抵押房地產(chǎn)是否屬于“一房多貸”。如果屬于“一物多貸”，銀行應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行貸后檢查，掌握借款人和被抵押房地產(chǎn)的情況。一旦出現(xiàn)影響貸款償還的不利因素，應(yīng)盡快采取有利措施，盡量減少貸款損失。銀行辦理抵押貸款時，應(yīng)當(dāng)要求借款人將房地產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，以便于處分和變現(xiàn)。不動產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限長，銀行應(yīng)當(dāng)有足夠的時間處置抵押的不動產(chǎn)。最好的辦法是，銀行應(yīng)加強貸后檢查，防止土地用途發(fā)生變化。銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)核對土地使用證上載明的土地用途是否與借款人的實際用途一致。如果沒有，不要申請抵押貸款。即使在貸款發(fā)放前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，檢查借款人實際用地是否發(fā)生變化，并根據(jù)情況及時采取有效措施。你知道嗎