房屋抵押權的實現是抵押權人的權利，但該權利的行使受到一定條件的限制，即房屋抵押權的存在、債務履行期屆滿、債權未清償、債權人對債權未清償無過錯。《中華人民共和國擔保法》第五十三條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條、第四十六條都規定了抵押權的實現方式。上述規定存在以下幾個問題：（1）債務人逾期不履行債務的，抵押權人是否有權單方處分抵押房屋？（2） 拍賣是實現房屋抵押的唯一途徑嗎？（3） 如果抵押權人向人民法院提起訴訟，應該解決哪些問題？（4） 抵押權人能否直接向法院申請強制執行房屋抵押權，實現抵押權？

就第一個問題而言，國際上有兩種立法：一種是當事人自救原則，即抵押權人可以根據抵押物決定抵押物的處分，不經抵押人同意而執行，國家在正常情況下不進行強制干預。二是司法保護主義，即抵押權的實現應走公法的道路。抵押權人在實施抵押前，通常需要取得法院或者其他國家機關的判決、裁定，未經許可不得實施抵押。我國法律沒有明確規定抵押權人是否有權單方處分抵押物。《擔保法》只規定了抵押權人可以“與抵押人達成協議”，而不是“必須”與抵押人達成協議，相反，抵押人可以在未與抵押人達成協議的情況下選擇處分抵押物，因此處分在法律上不能認定為無效。從理論上講，抵押權既是一種權利，又是一種物權，抵押權人可以在不違法的前提下決定抵押權的實現方式。因此，抵押權人可以與抵押人協商將抵押物折價，也可以決定以拍賣、變賣抵押物的價款優先受償。當然，抵押權人自行實現抵押時，應當承擔取得抵押物合理價格的合理注意義務，并保證抵押權人改變價格時，抵押物不損害抵押人和債務人的利益，這在我國未來的產權立法中應該有所體現。但在實際操作過程中，為了避免糾紛的發生，抵押權人仍然選擇與抵押人協議處理抵押房屋。第二個問題是《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十六條規定拍賣是實現房地產抵押權的唯一途徑，這在一定程度上造成了司法實踐中法律適用的混亂。在實踐中，我們經常會遇到由于各種原因，拍賣時無人購買抵押房屋的情況。此時，住房抵押無法實現，住房抵押制度也形同虛設。因此，拍賣雖然是實現抵押權的公平途徑，但作為實現抵押權的唯一途徑，并不能有效解決實踐中的問題。”《城市房地產管理法》作出的規定愿望是好的，但難以適應復雜的現實生活，不能解決實際問題。因此，建議立法機關修改《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十六條，至少與《擔保法》第五十三條保持一致。第三個問題，司法實踐是這樣處理的：當事人對抵押權的實現方式不能達成協議的，抵押權人可以向人民法院起訴。法院對此類案件的受理是以債權債務糾紛為基礎的，對此類案件的審理總是從當事人之間的債權債務糾紛開始，無論當事人雙方是否就債權債務有爭議達成一致意見，有必要確定雙方之間的抵押是否有效。判決并不決定抵押權的實現方式。抵押權的實現方式只能在實施階段確定。我覺得沒有必要，因為抵押權人只要求抵押權以一定的方式實現，如果雙方不能達成協議，可以通過司法手段解決，現實中不需要法院來判斷雙方的分歧，涉嫌法院干預，浪費了當事人的精力和物力，增加了當事人的訴訟負擔。那么，當抵押權人無法實現抵押的自救時，有沒有更好的辦法尋求公法的保護呢？這涉及到第四個問題，即抵押權人能否直接向法院申請強制執行房屋抵押權，實現抵押權？

由于房屋抵押權成立前必須登記，登記本身就具有公信力，如果債務人不清楚何時到期，如果雙方達成協議，抵押房屋可以按照協議進行處分；如果雙方不能達成協議，抵押權人不能處分抵押房屋由抵押人自行承擔，在這種情況下，應賦予抵押權人直接向法院申請強制執行的權利。只有這樣才能實現住房抵押權實現的高效率，既方便了抵押權人，又不妨礙抵押人，簡化了程序，符合訴訟經濟原則。當然，如果抵押人與抵押人就抵押權的存在和效力、抵押權的實現條件是否具備等問題發生糾紛，雙方只能通過訴訟解決。債務人到期不能清償債務的，可以有下列兩種情形：一是物上的保證人避免因抵押權人行使抵押權而喪失抵押物，以代替債務人清償抵押物所擔保的債務；二是，物的擔保人不代表債務人清償債務，致使抵押權人在實現抵押權后喪失抵押物。此時，債務人的債務在清償范圍內消滅，但物上的擔保人遭受損失。為了平衡二者的關系，保護物上保證人的利益，各國法律普遍規定了物上保證制度，即物上保證人在為債務人清償債務或者抵押權人實現抵押后，有權向債務人追償。我國《擔保法》沒有對第一種情形作出規定。你知道嗎