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同樣的錢(qián)買(mǎi)車(chē)位，代金券卻大相徑庭

近日，開(kāi)發(fā)商天津陽(yáng)光100國(guó)際新城萬(wàn)仁小區(qū)“只賣(mài)不租”的小區(qū)地下車(chē)位引起了業(yè)主的不滿。不少業(yè)主表示，不是不愿意買(mǎi)車(chē)位，而是擔(dān)心10萬(wàn)元以上買(mǎi)不到保安。

原來(lái)，業(yè)主在小區(qū)購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位時(shí)得到的不是產(chǎn)權(quán)證，而是一份“地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，合同中寫(xiě)明業(yè)主獲得與土地出讓期限一致的“使用權(quán)”。該銷(xiāo)售人員表示，在天津等多個(gè)城市，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位后，不能單獨(dú)辦理車(chē)位權(quán)屬登記，也不能辦理車(chē)位權(quán)屬證明。據(jù)調(diào)查，不少城市的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位往往要花費(fèi)10萬(wàn)元以上。在廣州、深圳等地，一些地下停車(chē)位的價(jià)格甚至高達(dá)50多萬(wàn)元，但業(yè)主卻拿到各種維權(quán)證書(shū)。

家住杭州東方花城社區(qū)的徐女士花15萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一份《地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓協(xié)議（人防）》，協(xié)議中寫(xiě)明該車(chē)位屬于“人防范圍”，“不能辦理權(quán)屬證明”，權(quán)利期限未明確。

天津融輝北苑小區(qū)業(yè)主吳先生以17萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了該地下車(chē)位，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了“地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，“使用年限與所購(gòu)住房用地相同”。

這也是一個(gè)開(kāi)放式地下停車(chē)位，但家住北京市海淀區(qū)某小區(qū)的李女士卻有這個(gè)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證。該產(chǎn)權(quán)證與商品房產(chǎn)權(quán)證相同，規(guī)劃用途為“車(chē)位”，普遍存在“權(quán)屬分離”的情況。家住江蘇泰州美豪尚駿社區(qū)的趙先生的車(chē)位也有產(chǎn)權(quán)證，與商品房產(chǎn)權(quán)記錄在同一份產(chǎn)權(quán)證上。目前，地下停車(chē)位的權(quán)屬有三種。居住區(qū)業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位前，必須明確地下車(chē)位權(quán)屬。

在第一種情況下，如果在購(gòu)房時(shí)地下車(chē)位面積已經(jīng)計(jì)入共享面積，這種地下車(chē)位就拿不到產(chǎn)權(quán)證，屬于小區(qū)所有業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售，更談不上轉(zhuǎn)讓。第二種情況，地下車(chē)位建筑面積不分?jǐn)偅_(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的，開(kāi)發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)出售給購(gòu)房者，但地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給小區(qū)范圍內(nèi)商品房的預(yù)購(gòu)者。

另外，第三種情況是部分地下停車(chē)位屬于人民防空工程，人民防空工程是國(guó)家強(qiáng)制建設(shè)的，禁止開(kāi)發(fā)商出售。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定，“人民防空工程平時(shí)由投資者使用和管理，利潤(rùn)歸投資者所有”，相比之下，地下停車(chē)位屬于人民防空工程的，即開(kāi)發(fā)商的投資已被收回隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓自動(dòng)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，因此人防工程改造車(chē)庫(kù)收入屬于全體業(yè)主。

法律專家提醒，不少開(kāi)發(fā)商在出售房屋的同時(shí)，也在出售地下車(chē)位，但很多業(yè)主并不知道出售地下車(chē)位是否合法，由此引發(fā)諸多糾紛。有時(shí)，業(yè)主分?jǐn)偭塑?chē)位面積，但仍向開(kāi)發(fā)商交納購(gòu)置費(fèi)或租金，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商二次獲利，或開(kāi)發(fā)商將不屬于自己產(chǎn)權(quán)，但屬于大多數(shù)業(yè)主的車(chē)位出售。這些都是業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)前需要注意的事情。理順權(quán)屬：在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和土地利用政策的通知》，明確提出《規(guī)范停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理》和《停車(chē)場(chǎng)業(yè)主可以依法向停車(chē)場(chǎng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)》。這被認(rèn)為是實(shí)現(xiàn)停車(chē)場(chǎng)權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)化的重要一步。南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)陳向東說(shuō)：“對(duì)停車(chē)場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行明確登記，就是把停車(chē)場(chǎng)作為一項(xiàng)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，更明確地界定其法律關(guān)系。”。

然而，文件并未提及業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的單個(gè)停車(chē)位是如何登記的。

今年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》提出，“對(duì)現(xiàn)有和在建地下空間進(jìn)行分類、收集信息，記者查閱了《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)程（試行）》，看到“地下車(chē)庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特殊空間”都是納入其中的不動(dòng)產(chǎn)單位。

開(kāi)發(fā)商擁有的地下停車(chē)位屬于具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間。如果業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后不能取得產(chǎn)權(quán)，即所有權(quán)，業(yè)主的部分不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上不能登記。

據(jù)了解，目前，在開(kāi)發(fā)商有產(chǎn)權(quán)的前提下，獨(dú)立分區(qū)的地下停車(chē)位一般可以辦理分體產(chǎn)權(quán)登記，而對(duì)于劃線和開(kāi)放式地下停車(chē)位，部分業(yè)主拿到產(chǎn)權(quán)證，但有些人不能，根據(jù)《物權(quán)法》第六章的規(guī)定，業(yè)主擁有建筑物專有部分的所有權(quán)，如住宅和商業(yè)用房。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，建筑物區(qū)分所有權(quán)具有結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性、可明確區(qū)分性、使用上的獨(dú)立性、可專用性、可獨(dú)立使用的車(chē)位、攤位而其他特定空間登記為“特定所有人的所有權(quán)客體”的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。

開(kāi)放式地下停車(chē)位可通過(guò)劃線單獨(dú)使用。它是一個(gè)專有的部分，所有者應(yīng)該能夠獲得停車(chē)位的所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)登記。不少專家表示，我國(guó)正在推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，地下停車(chē)位權(quán)屬認(rèn)定不應(yīng)繼續(xù)模棱兩可。有關(guān)部門(mén)要盡快對(duì)符合法定條件的地下停車(chē)位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，制定相對(duì)統(tǒng)一規(guī)范的登記證書(shū)，既保護(hù)了公民的合法財(cái)產(chǎn)，也有利于明確全社會(huì)的房地產(chǎn)狀況。你知道嗎