土地出讓金是指各級政府土地管理部門按照規(guī)定向土地使用者出讓土地使用權(quán)所收取的土地出讓總價（指土地出讓交易總額），或者土地使用者向土地管理部門支付的土地出讓價款土地使用期限屆滿，或者行政劃撥取得的土地使用權(quán)出讓、出租、抵押、有償入股、投資的土地使用者，按照規(guī)定補足土地出讓價款的，由有關(guān)部門依法處理。

土地出讓金實際上是出讓土地使用權(quán)若干年的土地所有人的土地租金之和。現(xiàn)行土地出讓金的實質(zhì)可以概括為一個矛盾的綜合體，既有多年積累的地租性質(zhì)，又有一次性征收的非稅性質(zhì)。土地出讓金將累計幾年的總租金，一次性收取，似乎具有稅收的非出租性質(zhì)。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅項目，可以采取招拍掛方式，通過市場定價，土地出讓金為地價。但對于經(jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)項目，往往不能完全依靠市場調(diào)節(jié)。土地出讓金具有稅收的性質(zhì)，是土地的定價。

各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取土地出讓價款（指土地出讓交易總額），或者土地使用期限屆滿，土地使用者需要續(xù)期的，或者原通過行政劃撥取得土地使用權(quán)的土地使用者因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、入股、投資所支付的土地出讓價款，向土地管理部門支付土地出讓價款土地使用權(quán)。土地出讓金可分為地價和底價兩種計算方法。地價是每平方米土地單價，即出讓金總額除以土地總面積；樓面價是分攤到每平方米建筑面積的地價，即出讓金總額除以規(guī)劃允許的總建筑面積。投資者通常以底價計算投資收益。由于地價不能反映土地成本，只有將地價分攤到每平方建筑面積上，才具有可比性，而且投資成本和投資效益的估算也比較容易。一般認為高層建筑可以分攤為地價，但實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計算征收的。

容積率是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比。例如，在1萬平方米的土地上，總建筑面積為6000平方米，建筑面積比為0.6。按照低密度住宅的一般標準概念，高層低密度住宅的容積率不超過2.2；多層（小高層）低密度住宅的容積率不超過1.2；聯(lián)排別墅的容積率不超過0.7；別墅的容積率不超過0.35。房子的價值不僅取決于每平方米的建筑面積，還取決于建筑面積比。比如，建筑面積比在0.60左右的房子，價格大約是建筑面積比在1.20左右的房子的兩倍。你知道嗎