土地使用年限的含義是什么，如何計(jì)算土地使用年限

土地使用年限從開(kāi)發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日起計(jì)算，即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最長(zhǎng)期限按照下列用途確定：

住宅用地（俗稱(chēng)商品房用地）：全國(guó)統(tǒng)一用地使用年限70年；

工業(yè)用地（俗稱(chēng)工廠、工業(yè)區(qū)）：全國(guó)統(tǒng)一土地使用年限銀行土地使用年限50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施土地使用年限50年；

經(jīng)營(yíng)、旅游、娛樂(lè)用地：全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施的土地使用年限為40年；

綜合或其他用地：全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施的土地使用年限為50年。土地使用期限屆滿，可以自動(dòng)續(xù)期。

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，自動(dòng)續(xù)期。”據(jù)悉，《物權(quán)法》頒布前，根據(jù)1994年7月5日《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。也就是說(shuō)，按照之前的規(guī)定，土地使用權(quán)續(xù)期需要繳納一定的費(fèi)用。

物權(quán)法頒布后，雖然規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)續(xù)期土地使用費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)和方式?jīng)]有明確規(guī)定。購(gòu)房者的土地使用期屆滿時(shí)，如何延期、是否繳納土地出讓金、繳納多少，都沒(méi)有明確的說(shuō)法。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適當(dāng)續(xù)期的可能性最大。土地使用權(quán)期限是指土地交易合同約定的土地使用權(quán)期限。土地使用權(quán)期限的長(zhǎng)短直接影響到土地的使用年限和相應(yīng)的土地收益。如果確定土地年收入，土地使用年限越長(zhǎng)，土地總收入越多，土地利用效率越高，地價(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲。因此，可以通過(guò)對(duì)使用權(quán)的修改，消除因使用權(quán)不同造成的價(jià)差。

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