1、 我國宅基地立法的不足之處在于：（1）規(guī)制原則層次低。規(guī)范農(nóng)村住房和宅基地使用權(quán)的法律規(guī)范數(shù)量少，效力水平低。很大程度上取決于文件和地方政策的調(diào)整，其中買賣雙方的規(guī)范數(shù)量較少。目前，我國尚無民法對農(nóng)村宅基地進行調(diào)整。就國家立法而言，僅僅依靠民法通則和土地管理法中的少數(shù)規(guī)范。國務院雖然在1993年頒布了《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》，但只規(guī)定了建房的申請程序和審批權(quán)限，沒有規(guī)定農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)和糾紛的解決辦法。國家土地局下發(fā)的《關于加強農(nóng)村宅基地管理的請示》雖然直接調(diào)整了農(nóng)民宅基地的用途，但其有效性水平較低，對房屋流轉(zhuǎn)和登記沒有規(guī)定。與豐富成熟的城市房地產(chǎn)立法相比，農(nóng)村房地產(chǎn)立法不僅存在很多法律真空，而且內(nèi)容也相對較淺。（2） 內(nèi)容不清，沖突嚴重。

由于法律法規(guī)的原則性和有效性不高，地方政府和相關職能部門的文件實際上對農(nóng)村住房和宅基地流轉(zhuǎn)進行了調(diào)整，但也存在矛盾、沖突、權(quán)責不清等問題。根據(jù)上述法律規(guī)定，原則上禁止集體土地使用權(quán)進入非農(nóng)建設市場，轉(zhuǎn)為建設用地使用權(quán)。但是，宅基地作為村民建房的用地，可以直接用于非農(nóng)建設，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)沒有絕對的禁止。但在如何轉(zhuǎn)讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規(guī)定了宅基地使用權(quán)的批準或不批準，只規(guī)范了建房行為，而不是買賣房屋行為。因此，在實踐中存在一些不統(tǒng)一。根據(jù)《擔保法》，宅基地使用權(quán)不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地合并時，如何確定房屋抵押后宅基地使用權(quán)是否會被抵押，《擔保法》沒有規(guī)定。實踐中，有人認為抵押只能是房屋，而宅基地使用權(quán)不能納入抵押范圍。但根據(jù)“宅基地同一”原則，禁止宅基地使用權(quán)抵押的，宅基地上的房屋所有權(quán)抵押也應無效。這顯然違背了房主自由處分的原則。關于宅基地是否可以與房屋一并轉(zhuǎn)讓，《土地管理法》第六十二條承認農(nóng)村房屋可以買賣，但并未明確農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權(quán)是否可以同時轉(zhuǎn)讓。如果不包括宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只有房屋買賣才是合法有效的，因為它不涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓，但違反了“房地一致”的原則。通過以上規(guī)定可以看出，宅基地使用主體僅限于農(nóng)民，不能出售給城鎮(zhèn)居民，但必須符合下列條件：

（1）轉(zhuǎn)讓人有兩套以上農(nóng)村房屋；

（2）受讓人無住房和宅基地，符合配租條件宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；

（3）轉(zhuǎn)讓應當經(jīng)集體組織批準；

（4）宅基地的使用應當與房屋一并轉(zhuǎn)讓。

以上是我國宅基地存在的缺陷和農(nóng)民轉(zhuǎn)移宅基地的條件。我希望我能幫你解決你的問題。對于司法實踐中產(chǎn)生的糾紛，如果需要辦理訴訟程序，最好提前咨詢相關專家和律師，避免走彎路，更好地解決他們面臨的問題。律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎參加法律咨詢。律師推薦：邵陽、杭州、廣東、嘉定