（1） 開發商的設想是整個房地產項目開發的出發點。

在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最為關鍵的工作。從這項工作來看，整個房地產項目開發已經進入了狀態。開發假設能否準確反映市場需求，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這就要求房地產開發商認真研究房地產市場的走勢，確定不同地區的發展前景，把握不同項目的市場需求?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步。

開發商提出了這個想法，但這個想法是否有真正的市場前景還需要研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的階段。政府是否批準該項目，銀行是否同意給予資金支持，需要參考可行性研究的結果。可行性研究可能會有兩個結果：一是可行性研究表明這個想法是不可行的，那么即使開發商不同意，項目開發的整個過程實際上也就結束了；二是可行性研究表明這個想法是可行的，那么就不出意外，項目就可以進行了進入最后階段。目前，在我國，普遍忽視可行性研究，或將可行性研究作為一種形式，這在房地產項目開發領域還是很有力度的。這造成了一系列不利后果，比如空置率高，需要政府認真對待。（3）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步。土地是所有建筑物的基礎，土地的使用是房地產開發的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源已成為極其稀缺的資源。對于很多開發商來說，拿地是最關鍵的一步。有了土地，就具備了一切發展的條件。有了土地，不用擔心從項目中賺錢。因此，在土地市場上，各種腐敗事件層出不窮。在中國，獲得土地有兩種方式：分配和轉讓。土地劃撥過多，影響了土地市場的正常運行。目前，只有少數情況下可以獲得劃撥土地，絕大多數土地是通過出讓方式獲得的。但實際上，它是從原土地使用者（即原占用國有土地的國有企事業單位）手中取得土地的主要途徑。開發商取得規定的土地使用權使用年限后，應當到建設行政主管部門備案，領取房地產開發項目說明書。（4）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目能否滿足市場需求的重要環節。

根據項目規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于大型房地產開發項目，一般分為方案設計、初步設計和施工圖設計三個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布置、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等的設計要求，在方案設計的基礎上，初步提出了各專業的設計標準、基礎形式、結構方案和設計方案。初步設計文件應包括設計總說明、設計圖紙、主要設備材料清單、工程預算四部分。施工圖設計是在初步設計的基礎上進行的較為詳細的設計，包括工程設備各組成部分的尺寸、布置及主要施工方法，繪制完整詳細的建筑安裝圖和必要的文字說明。開發商在進行規劃和建筑設計前，需要向城市規劃行政主管部門申報規劃設計條件，取得《規劃設計條件通知書》（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、，建筑物后方紅線距離、建筑物控制高度、停車位數量等）。房地產開發商根據《規劃設計通知書》，委托具有規劃設計資質的單位完成方案設計，并持《方案設計申請表》、《方案設計及說明書》等有關資料，報城市規劃行政主管部門審查，確認符合規劃要求后，核發建設用地規劃許可證。方案設計通過后，即可進行初步設計。城市規劃行政主管部門對建設項目初步設計方案進行審查，確認符合規劃設計要點后，建設單位可以進行施工圖設計。城市規劃行政主管部門對施工圖和有關資料審查合格后，發給建設工程規劃許可證。（5） 征地拆遷是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步。

取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》后，必須進行征地拆遷。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證和建設用地規劃許可證，現場劃定用地范圍。開發商只能在指定范圍內實施征地拆遷計劃。（6） 籌集房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是繼征地拆遷之后最重要的工作。

取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金基本耗盡。如何獲得房地產開發資金進行進一步開發，已成為房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定一個資金使用計劃，然后在此基礎上確定擬籌集的資金數額。然后通過對各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道很少，基本上都是通過商業銀行貸款，房地產開發是一項風險很大的商業活動。一旦投資失敗，銀行系統將卷入其中。近期，中國人民銀行大幅提高了房地產開發商貸款門檻，這將抑制我國部分過熱的房地產投資。（7） 建設工程招投標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法。工程招投標制度是我國工程建設市場的重大改革措施之一。通過招投標，房地產開發商可以先選擇合適的項目承包商，確保項目投資不超過預算，質量達到設計要求，工期達到預期目標。房地產開發商在確定工程承包人后，還需要通過招投標選擇合適的監理單位，進行建設工程監理。（8） 建設是房地產開發的第八步，也是項目能否按時高質量完成的關鍵一步。為保證按照建設工程規劃許可證的規定組織施工，國家規定，城市規劃行政主管部門必須在施工現場放線、驗線，并在開工前取得建設行政主管部門頒發的建設工程開發許可證。監理單位招聘后，主體工程工作將由監理單位進行。開發商只控制最終的管理權，即維持監理單位的有效監督，必要時撤銷監理單位。工程建設完成后，還需要通過城建行政主管部門主持的全面竣工驗收。如果不能通過驗收，就不能投入房地產市場。（9） 營銷策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵步驟。

當房地產項目即將完工時，開發商可以考慮房地產項目的營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商可以在進行建設的同時進行房地產項目的預售工作。房地產營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標和手段、確定銷售方式、制定銷售合同、制定銷售計劃、制定銷售計劃、制定銷售計劃、制定銷售計劃等