1、 什么是回程房？

回遷房是指在國(guó)有土地上建造，為被拆遷的私人房屋或公共房屋承租人安置，尚未取得但將來能夠取得個(gè)人房屋所有權(quán)證的房屋。但基于集體土地或國(guó)有土地劃撥的舊村（居）改造住房并不是本文討論的范圍。二是購買動(dòng)遷房應(yīng)注意哪些問題（1）動(dòng)遷房無房地產(chǎn)證能否買賣，買賣雙方簽訂的買賣協(xié)議能否生效（2）。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。本文的立法本意并不是禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，而是為了便于行政管理，這不屬于禁止性的合同效力規(guī)范。只要出賣人有《拆遷協(xié)議書》和《返還證明》，即取得房屋準(zhǔn)所有權(quán)，并有權(quán)處分其安置的房屋。因此，只要雙方的意思表示真實(shí)，不損害國(guó)家、集體或者第三人的利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，房屋可以轉(zhuǎn)讓，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。（2） 房屋交易稅由買受人承擔(dān)的協(xié)議是否有效房屋回遷的交易涉及兩次納稅：一是原所有人取得房屋所有權(quán)證時(shí)需要繳納的稅款，另一個(gè)是原房主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)產(chǎn)生的稅收。如何承擔(dān)這兩倍的稅款，應(yīng)該在合同中明確規(guī)定。

對(duì)于房屋交易，雙方同意房屋交易稅由買方承擔(dān)，并不違反相關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，合同當(dāng)事人約定對(duì)方或者第三人實(shí)際繳納稅款的，既不違反法律規(guī)定，也不損害國(guó)家利益，該約定視為有效。（3） 應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問題：1。嚴(yán)防“一房多賣”預(yù)告登記不到位，給賣家“一房多賣”留下漏洞。一旦房?jī)r(jià)上漲，違約成本過低，賣房者很可能將房子賣給他人。房屋買賣合同有效的，辦理交付或者登記手續(xù)，可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。出賣人多次簽訂的商品房買賣合同，不違反法律禁止性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)有效。買東西要小心。房產(chǎn)過戶交付時(shí)間必須約定。

在簽訂退房銷售協(xié)議時(shí)，出賣人未取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，必須約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間。雖然在實(shí)踐中我們不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但應(yīng)該明確自取得房產(chǎn)證之日起多少天辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。在簽訂擬回遷房屋買賣協(xié)議時(shí)，應(yīng)確定具體交付時(shí)間。如果簽訂合同時(shí)房子還可以，可以約定交付時(shí)間為首付款支付之日。無房地產(chǎn)證房屋買賣存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)其違約責(zé)任的規(guī)制就顯得尤為重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要支付訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、時(shí)間等費(fèi)用。如果買受人留下余額（較大的余額），而出賣人認(rèn)為違約所得少于余額，買受人的違約機(jī)會(huì)就會(huì)大大減少。當(dāng)然，如何保管好這筆錢，順利完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)中介或購房者的高超談判技巧。在實(shí)踐中，房屋一般是夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，房屋應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意進(jìn)行處置，否則，可能會(huì)產(chǎn)生兩種法律后果：一是房?jī)r(jià)上漲，夫妻雙方不同意當(dāng)面出售房屋第二，如果出賣人的夫妻在所有權(quán)轉(zhuǎn)移前離婚，則涉及共有財(cái)產(chǎn)的分割。以上兩種情況只要賣方配偶簽字并輔以必要的規(guī)定，基本可以預(yù)防。有必要盡可能要求賣方的第一繼承人簽字。由于被拆遷房屋的房產(chǎn)證取得具有一定的不確定性，如果出賣人在取得房產(chǎn)證前發(fā)生意外，被拆遷房屋可以由繼承人分割為遺產(chǎn)。因此，有必要讓出賣人的第一繼承人簽署協(xié)議，以表明對(duì)出賣人出賣行為的承認(rèn)和對(duì)繼承權(quán)的放棄。一般來說，順序繼承人包括配偶、父母和子女。在實(shí)際操作中，要求賣方第一繼承人簽字時(shí)，一定要注意說話的方式和技巧，以免不高興。

購買回程房和轉(zhuǎn)讓遠(yuǎn)期房都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。比如購房者想購買無房地產(chǎn)證的退房（商品房），由于相關(guān)操作比較復(fù)雜，建議購房者在購房前多考慮，了解相關(guān)政策后再購買。盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自己的權(quán)益。你知道嗎