首先讓我們了解一下企業(yè)拆遷補(bǔ)償所涉及的費(fèi)用種類:一、拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用包括:不能搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及因搬遷而損失的機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償?shù)萈>
在實(shí)踐中,土地補(bǔ)償費(fèi)存在一些問(wèn)題,企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般通過(guò)租賃方式取得。租賃土地分為國(guó)有土地和集體土地。企業(yè)拆遷必然導(dǎo)致租賃關(guān)系的終止。如何在租賃合同中保護(hù)企業(yè)的預(yù)期利益?根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及其附屬設(shè)施,對(duì)開(kāi)敞空間和凈用地的補(bǔ)償沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。集體土地上建筑物的拆遷沒(méi)有規(guī)定。房屋建筑物的補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)房地產(chǎn)證登記的建筑面積計(jì)算。因歷史原因無(wú)法取得房地產(chǎn)證、土地證的,按實(shí)際計(jì)量確定。房屋建筑物的價(jià)值一般由拆遷人和被拆遷人共同委托評(píng)估公司,由評(píng)估公司按照有關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定房屋建筑物的實(shí)際價(jià)值。
設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)按重置價(jià)計(jì)算,設(shè)備搬遷安裝費(fèi)按國(guó)家及地方貨運(yùn)價(jià)格和設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)械設(shè)備分為兩類:一類是可移動(dòng)設(shè)備;另一類是不可移動(dòng)設(shè)備。移動(dòng)設(shè)備拆除造成的損失成本可分為物理?yè)p失成本和功能損失成本。物理?yè)p失的成本包括拆卸成本、運(yùn)輸成本、安裝成本、調(diào)試成本等;功能損失的成本包括機(jī)器精度的降低和搬遷造成的不合格品的增加。對(duì)于不可移動(dòng)的設(shè)備,拆除會(huì)導(dǎo)致設(shè)備報(bào)廢,因此設(shè)備的重置價(jià)格應(yīng)結(jié)合重置價(jià)格和重置價(jià)格計(jì)算,以補(bǔ)償業(yè)主。二是停產(chǎn)停業(yè)損失包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失和預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失。
這一部分是法律實(shí)踐中有爭(zhēng)議的部分。筆者認(rèn)為,停產(chǎn)停業(yè)成本不僅應(yīng)包括原材料、半成品等商品的實(shí)際損失,還應(yīng)包括根據(jù)往年同期實(shí)際銷售或利潤(rùn)確定的補(bǔ)償金額。這部分成本往往直接影響到企業(yè)的薪酬總額。因此,也是維權(quán)的重中之重。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定,因房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)按照房屋征收前的效益確定,停產(chǎn)停業(yè)期間等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法,條例和其他法律、行政法規(guī)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。在法律實(shí)踐中,補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和依據(jù)往往由市政府在政策文件中規(guī)定。各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法不盡相同。三是拆遷補(bǔ)償成本包括搬遷前期成本、搬遷期間停工成本、機(jī)械設(shè)備調(diào)試維修成本、材料拆除、包裝運(yùn)輸成本、辭退職工補(bǔ)償?shù)取?/P>
根據(jù)連續(xù)利用的原則,可以移動(dòng)的設(shè)備應(yīng)移到其他地方安裝并投入使用。設(shè)備拆除和安裝的費(fèi)用是拆遷造成的不可避免的損失,拆遷人應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償。
對(duì)于因拆遷而被辭退的工作人員的安置補(bǔ)償,法律法規(guī)和政策文件中沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定,屬于拆遷當(dāng)事人協(xié)商的項(xiàng)目。拆遷導(dǎo)致職工被辭退的,應(yīng)當(dāng)按照與職工簽訂的具體勞動(dòng)合同和勞動(dòng)法的有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。第四,拆遷激勵(lì)成本以拆遷政策為基礎(chǔ),包括快速拆遷費(fèi)、拆遷激勵(lì)費(fèi)等。
在拆遷過(guò)程中,為了加快拆遷進(jìn)度,拆遷人往往采取快速動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)的方式,鼓勵(lì)拆遷人與承租人盡快簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議,搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的數(shù)額由拆遷人根據(jù)拆遷的實(shí)際情況確定,也可以由拆遷人、被拆遷人和實(shí)際承租人協(xié)商確定。
企業(yè)拆遷實(shí)際上是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程,這一過(guò)程不僅涉及到征地、房屋拆遷,還涉及到企業(yè)自身在這一時(shí)期的利潤(rùn)。經(jīng)過(guò)以上詳細(xì)的講解,希望能給大家?guī)?lái)幫助。律師事務(wù)所致力于打造優(yōu)質(zhì)的律師咨詢服務(wù)。如果你有任何問(wèn)題,請(qǐng)咨詢律師。你知道嗎
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孫軼群律師,具有法學(xué)和醫(yī)學(xué)雙重教育背景,從業(yè)以來(lái)辦理過(guò)買賣合同、婚姻家事、民間借貸、勞動(dòng)工傷、交通事故、刑事辯護(hù)等類型案件,積累了豐富的理論知識(shí)和辦案經(jīng)驗(yàn),特別是在人身?yè)p害賠償方面,對(duì)該類案件的賠償項(xiàng)目、賠償標(biāo)準(zhǔn)、保險(xiǎn)理賠、傷殘鑒定、責(zé)任認(rèn)定、醫(yī)療鑒定聽(tīng)證等方面進(jìn)行了深入研究,其扎實(shí)的專業(yè)功底及出色的代理能力在為當(dāng)事人服務(wù)過(guò)程中贏得了良好口碑。
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