什么是安置房？所謂安置房，是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因被拆遷，安置給被拆遷人或者承租人居住的住房。它還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)地方政策的制約，因此與普通商品房交易有很大區(qū)別。什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的不繳納土地出讓金和其他費(fèi)用的房屋。其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，也叫“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念，而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)習(xí)慣用語(yǔ)。沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售證，購(gòu)房合同也不會(huì)在國(guó)土房管局備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。拆遷安置房與小產(chǎn)權(quán)房最大的區(qū)別在于能否取得房屋權(quán)證和房屋所有權(quán)，但相對(duì)而言取得房產(chǎn)證所需時(shí)間較長(zhǎng)。

小產(chǎn)權(quán)房：小產(chǎn)權(quán)房違反國(guó)家法律法規(guī)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。實(shí)踐中，很多地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都有鄉(xiāng)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”，也就是俗稱的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，有權(quán)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的機(jī)構(gòu)應(yīng)為縣級(jí)以上住房和土地部門，鄉(xiāng)（村）級(jí)政府、政府或其他機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)出示和頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，所以鄉(xiāng)政府出具的產(chǎn)權(quán)證只能證明購(gòu)房人有房屋使用權(quán)，卻不能產(chǎn)生確認(rèn)購(gòu)房人房屋所有權(quán)的法律效力。安置房主要有兩種，一種是城市房屋拆遷安置房，另一種是農(nóng)村征地拆遷安置房。一般來(lái)說(shuō)，他們可以轉(zhuǎn)讓，他們?nèi)匀粫?huì)得到補(bǔ)償，當(dāng)他們被拆除。但只要業(yè)主沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，政府為解決部分低收入家庭住房問(wèn)題而安置的房屋就不能轉(zhuǎn)讓。安置房銷售是否會(huì)遇到這些風(fēng)險(xiǎn)？

出售安置房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，安置房一般分為兩類：一類是配套商品房或因重大市政工程搬遷而建設(shè)的中低價(jià)商品房。這類房屋的產(chǎn)權(quán)雖然屬于個(gè)人，但在一定的所有權(quán)期限內(nèi)不能上市交易。另一種是因房地產(chǎn)開發(fā)等因素拆遷，拆遷公司通過(guò)其他渠道或代拆遷人購(gòu)買低價(jià)商品房（與市場(chǎng)價(jià)相比）。這種商品房和普通商品房沒有區(qū)別。屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，不受轉(zhuǎn)移期限的限制。它可以自由上市交易。（2） 價(jià)格因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)目前，大部分安置房交易都是在簽訂安置協(xié)議但尚未交付時(shí)進(jìn)行的。由于簽訂安置協(xié)議到交房間隔時(shí)間長(zhǎng)，變化大，特別是價(jià)格上漲，雙方的價(jià)差可能近千元。拆遷戶認(rèn)為自己的利益已經(jīng)喪失，于是拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方矛盾激化，引發(fā)訴訟。（3） 人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)是安置房交易風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們?cè)诤贤邪l(fā)現(xiàn)漏洞，逃避法律責(zé)任，追求自身利益，或者為履行合同設(shè)置障礙。共有人將以《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第四款“未經(jīng)其他共有人書面同意共有的不動(dòng)產(chǎn)”和第六款“未依法辦理權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)”不得轉(zhuǎn)讓為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。你知道嗎